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<title>ブログ</title>
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<title>🏢新規お預かり物件✨</title>
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🏢新規お預かり物件✨
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<link>https://heroes-property.jp/blog/detail/20260814134113/</link>
<pubDate>Fri, 14 Aug 2026 13:41:00 +0900</pubDate>
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<title>本当にあったエピソードシリーズ「内覧件数はゼロなのに『3番手まで申込み有？』」</title>
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HPをご覧いただいた売主様から、売却についてのご相談をいただきました。現在、他社に専任媒介で3か月ほど売却を任せているものの、「なかなか内覧も入らず、売れなくて困っています」とのこと。「専任媒介を別の会社へ変えたほうがいいのか」
「それとも価格を下げたほうがいいのか」一度、現在の販売状況を見て相談に乗ってほしい、というお問い合わせでした。そこで物件の内容を詳しくお聞きし、まずは現在の販売状況を確認してみることにしました。立地は良い。築年数も浅い。価格も、大きく相場から外れているようには見えない。インターネットにも掲載されている。
ただし、写真や見せ方には改善できそうな点がいくつかある。レインズにも登録されている。
ただ、物件資料は掲載されていない。私から見ると改善ポイントはいくつもありましたが、それでも、「3か月間、ほとんど反応がない」というほど条件の悪い物件には思えませんでした。そこで念のため、他社からの紹介をきちんと受け付けているのか確認してみることに。現在専任で販売している不動産会社へ電話をしました。私
「〇〇マンションは、まだ販売中でしょうか？」すると担当者から、「まだ販売中ではあるのですが、現在3番手までお申し込みが入っているので、なかなか難しいかと思います」との回答。……え？売主様から聞いている話では、「内覧すら、入っていない」という状況です。それなのに、他社から問い合わせると、「3番手まで申し込みが入っています」と言われる。売主様への報告内容と、他社への回答内容がまったく一致していませんでした。もし本当に3番手まで購入申し込みが入っているのであれば、当然ながら売主様にも何らかの報告があるはずです。この時点で、他社からの紹介を実質的に断っている可能性が高いと感じました。いわゆる「囲い込み」が疑われる状況です。すぐに売主様へ現在の状況をご報告し、その後、これまでの専任媒介契約を解除。当社へ専任媒介を切り替えていただくことになりました。そして、販売資料を整え、改めてレインズへ掲載。すると、すぐに反応がありました。なんとレインズ掲載からわずか2日後。他社の不動産会社がご案内してくださったお客様から購入申し込みをいただき、そのまま無事に契約となりました。3か月間ほとんど動かなかった物件が、販売方法を見直したことで、わずか数日で申し込みにつながったのです。今回のケースを通じて、改めて感じたことがあります。不動産売却では、「どの会社に任せるか」だけではなく、「その会社が他社にもきちんと物件を紹介させているか」という点も非常に重要です。売主様にとって大切なのは、自社のお客様だけに物件を紹介してもらうことではありません。できるだけ多くの購入希望者に物件情報を届け、その中からより良い条件で購入してくれる方を探すことです。他社からの紹介を断ってしまえば、その分だけ購入希望者との出会いを減らしてしまいます。結果として、売却期間が長引いたり、必要のない値下げにつながったりする可能性もあります。今回のようなケースを見るたびに、「囲い込みが、どれだけ売主様の売却機会を奪ってしまうのか」を考えさせられます。売却を任せたあとも、・内覧件数はどれくらいあるのか
・他社から問い合わせは入っているのか
・レインズへの登録内容はどうなっているのか
・販売活動について、具体的な報告があるかこういった点は、ぜひ確認してみてください。大切な不動産だからこそ、ただ任せきりにするのではなく、「きちんと自分のために販売活動をしてくれているか」を見極めることも、とても大切だと思います。
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<link>https://heroes-property.jp/blog/detail/20260811130110/</link>
<pubDate>Tue, 11 Aug 2026 13:10:00 +0900</pubDate>
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<title>🏠新規お預かり物件✨</title>
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🏠新規お預かり物件✨
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<link>https://heroes-property.jp/blog/detail/20260808162822/</link>
<pubDate>Sat, 08 Aug 2026 16:28:00 +0900</pubDate>
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<title>🚩現地の看板設置完了🚩</title>
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🚩現地の看板設置完了🚩
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<link>https://heroes-property.jp/blog/detail/20260806201756/</link>
<pubDate>Thu, 06 Aug 2026 20:17:00 +0900</pubDate>
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<title>新規お預かり物件の撮影に📷✨</title>
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新規お預かり物件の撮影に📷✨
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<link>https://heroes-property.jp/blog/detail/20260801221645/</link>
<pubDate>Sat, 01 Aug 2026 22:16:00 +0900</pubDate>
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<title>本当にあったエピソードシリーズ「本当に紹介していいんですか？ 築浅マンションをレインズに載せて驚いたこと！」</title>
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こんにちは！一括査定を通じて、売却のご相談をいただいた売主様の物件です。物件は、新大阪駅から徒歩約5分。築7年の築浅マンションでした。当社では、専任媒介契約を締結した後、すぐに販売資料を作成し、法令で定められた期限内にレインズへ登録しました。もちろん、特別なことをしているわけではありません。売主様から販売を任せていただいた以上、一人でも多くの購入希望者へ情報を届けるために、きちんと市場へ公開する。それは、不動産会社として当たり前のことだと思っています。ところが、レインズへ登録した直後から、驚くほど多くの不動産会社から問い合わせが入りました。早い会社では、掲載から5分ほどで連絡があったと思います。当時の私は、大阪市内の築浅マンションをお預かりするのが初めてだったため、「築浅の人気物件は、こんなにも問い合わせが来るのか」と驚いていました。しかし、本当に驚いたのは問い合わせの数ではありません。複数の不動産会社から、こんなことを聞かれたのです。「本当にお客様へ紹介してもいいのですか？」「専任媒介だから、形式上レインズに載せているだけではないですよね？」「他社からの紹介も受け付けてもらえるんですか？」最初は、質問の意味がよく分かりませんでした。レインズに掲載している以上、ほかの不動産会社にも紹介してもらい、購入希望者を広く探すのは当然だと思っていたからです。しかし、何社もの担当者から同じような確認をされるうちに、事情が見えてきました。どうやら他社からすると、「これほど条件の良い物件なら、自社だけで買主を見つけたいと考える会社もあるのではないか」という感覚だったようです。つまり、レインズには掲載していても、他社には積極的に紹介させない。いわゆる「囲い込み」を警戒していたのです。私は、その話を聞いて少し腹が立ちました。売主様は、不動産会社を信用して、大切な資産の売却を任せています。その信用を利用して、売主様の利益よりも自社の売上を優先するような仕事をしていれば、不動産業界全体が疑われるのも当然です。売主様にとって大切なのは、「どの不動産会社が買主を見つけたか」ではありません。できるだけ多くの購入希望者に物件を知ってもらい、より良い条件で、納得のいく売却を実現することです。そのためには、自社だけで購入希望者を探すのではなく、ほかの不動産会社にも広く情報を公開し、紹介してもらうことが重要です。もちろん、すべての不動産会社が囲い込みをしているわけではありません。誠実に販売活動を行い、売主様の利益を第一に考えている担当者もたくさんいます。ただ、今回のように複数の会社から、「本当に紹介してもよいのですか？」と確認されたことを考えると、少なくとも業界内で囲い込みを警戒する空気があることは事実なのでしょう。売主様からの信用を逆手に取り、自社の売上だけを優先する。私は、そのような仕事は絶対にしません。売主様からお預かりした物件は、できる限り広く情報を公開し、一人でも多くの購入希望者へ届ける。それが、売却を任された不動産会社の役割だと思っています。
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<link>https://heroes-property.jp/blog/detail/20260731192253/</link>
<pubDate>Fri, 31 Jul 2026 19:26:00 +0900</pubDate>
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<title>📷新規販売物件の撮影</title>
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<![CDATA[
📷新規販売物件の撮影
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<link>https://heroes-property.jp/blog/detail/20260727200139/</link>
<pubDate>Mon, 27 Jul 2026 20:01:00 +0900</pubDate>
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<title>本当にあったエピソードシリーズ「買取保証で囲い込み！」</title>
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<![CDATA[
こんにちは！一括査定を通じて、売却のご相談をいただいた売主様のお話です。売主様は、私を含めて5社ほどに訪問査定を依頼され、最終的には某大手不動産会社へ売却を任せることになりました。後日、お断りのご連絡をいただいた際、某大手を選んだ理由を伺うと、「提示された買取金額が一番高かったから」とのことでした。売主様としては、あまり売却を長引かせたくなかったため、「3か月間売り出して、それでも売れなければ買取に切り替えようと思っています」というお考えだったそうです。一見すると、合理的な判断にも思えます。ただ、私はその決定理由がどうしても気になりました。なぜなら、仲介で販売する会社を選ぶ段階で、まだ先の話である「買取金額」が決め手になっていたからです。そのため、売却開始後も「どのような販売活動をしているのだろう」と、少し気にかけていました。ところが、販売が始まっても、いっこうにレインズへ掲載されません。SUUMOには掲載されていたものの、写真や物件の見せ方はかなり簡素な印象。正直なところ、「本当に売る気があるのだろうか……」と感じてしまうような掲載内容でした。そこで販売会社へ連絡し、「ご紹介したいお客様がいるので、物件資料をいただきたい」と伝えました。しかし返ってきたのは、「担当者が不在のため、またご連絡ください」という回答。その後、何度か電話をしましたが、いつ連絡しても担当者は不在。折り返しの連絡もありませんでした。そして、しばらくして物件情報を確認すると、なんと販売価格が下がっていたのです。それにもかかわらず、まだレインズには掲載されていません。さすがにこれは、売主様へ現在の状況をお伝えしたほうがよいと判断し、メールを送りました。お伝えしたのは、主に次の3点です。・現在、十分な販売活動が行われているように見えないこと
・SUUMOの掲載内容が、物件の魅力を十分に伝えられていないこと
・レインズに登録されておらず、他社からの紹介依頼にも対応してもらえないことそのうえで、売主様に2つ質問しました。①媒介契約は「一般媒介契約」になっていませんか？
②「売れないので、早めに買取へ切り替えませんか」と提案されていませんか？すると、どちらも当てはまっていました。そこで私は、「価格を下げるくらいなら、一度私に販売を任せていただけませんか」と、あらためてご提案しました。売主様は、契約内容を確認するため、すぐに某大手の担当者へ連絡。すると担当者からは、「レインズには今日掲載しようと思って、ちょうど準備をしていました」との回答があったそうです。いやいや、販売開始からすでに1か月以上たっています。「本当に今日掲載する予定だったのですか？」と思わず聞きたくなってしまいますよね。その後、売主様には某大手との契約を終了していただき、私との専任媒介契約へ切り替えていただきました。すぐに販売資料を作成し、レインズへ登録。すると、掲載した直後から、さまざまな不動産会社から問い合わせが入りました。「この物件、ずっと紹介したかったんです」
「前の会社に何度も連絡しましたが、対応してもらえませんでした」といった声も多数ありました。そして、レインズへ掲載した最初の週末には、なんと6件の内覧予約が入り、そのまま成約となりました。もしかすると、最初からきちんと販売活動が行われていれば、価格を下げる必要はなかったかもしれません。もちろん、すべての大手不動産会社や担当者が、このような対応をするわけではありません。大手だからこその安心感や、豊富な実績があるのも事実です。ただし、「大手だから、すべて任せておけば安心」とは限りません。大切なのは、会社の名前だけではなく、実際にどのような販売活動をしてくれる担当者なのかを見極めることです。売却を依頼した後は、次の点を一度確認してみてください。・自分の物件がSUUMOやLIFULLHOME'Sなどで、どのように掲載されているか
・写真や紹介文で、物件の魅力がきちんと伝えられているか
・レインズへ期限内に登録されているか
・レインズの登録証明書を受け取っているか
・他社からの問い合わせや紹介を、きちんと受け付けているか不動産売却では、販売方法ひとつで結果が大きく変わることがあります。売主様の大切な資産だからこそ、会社の知名度だけで判断するのではなく、担当者の対応や販売活動の内容まで確認することをおすすめします。とはいえ、本当は売主様が細かく確認しなくても、誠実に、そして全力で販売活動をしてくれる担当者へ任せられるのが一番ですけどね。
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<link>https://heroes-property.jp/blog/detail/20260725211753/</link>
<pubDate>Sat, 25 Jul 2026 21:25:00 +0900</pubDate>
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<title>🏢伊丹市役所へ</title>
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🏢伊丹市役所へ
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<link>https://heroes-property.jp/blog/detail/20260724151643/</link>
<pubDate>Fri, 24 Jul 2026 15:16:00 +0900</pubDate>
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<title>境界ポイントが見つからない！このままだと売れないの？</title>
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こんにちは！土地や一戸建てを売却しようとしたとき、「境界ポイントが見つからない」と不安になる方は少なくありません。境界ポイントとは、隣地との境目を示す大切な目印です。見当たらない場合でも、売却できないわけではありません。ただし、境界があいまいなまま売り出すと、買主様が不安を感じたり、隣地とのトラブルにつながったりする可能性があります。そのため、売却前に資料の確認や現地調査を行い、必要に応じて土地家屋調査士に依頼をして境界を確認することが大切です。事前に状況を整理しておくことで、安心して売却を進めやすくなります。境界ポイントが見つからずお困りの方も、状況に合わせた売却方法をご提案いたします。
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<link>https://heroes-property.jp/blog/detail/20260720194626/</link>
<pubDate>Mon, 20 Jul 2026 19:52:00 +0900</pubDate>
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