https://heroes-property.jp/column/ ja https://heroes-property.jp/column/detail/20260720101412/ Mon, 20 Jul 2026 10:14:00 +0900 https://heroes-property.jp/column/detail/20260719091729/ Sun, 19 Jul 2026 09:17:00 +0900 https://heroes-property.jp/column/detail/20260718093817/ Sat, 18 Jul 2026 09:38:00 +0900 https://heroes-property.jp/column/detail/20260717140026/ Fri, 17 Jul 2026 14:00:00 +0900 https://heroes-property.jp/column/detail/20260716094825/ Thu, 16 Jul 2026 09:48:00 +0900 不動産会社A──(登録)──>レインズ（業者間ネット）(物件検索・紹介)│──>不動産会社B買主──>(ポータルサイト)──>買主売主が自分で確認できる範囲と専用機能「業者専用なら売主は確認できないのでは？」と誤解されがちですが、売主自身が自分の売り出し物件の登録状況や取引ステータスを直接確認できる仕組みが用意されています。売主が自分で確認できる具体的な項目は以下の通りです。確認できる項目内容・詳細登録の有無自分の物件が正しくシステム上に登録されているか登録年月日契約通りの期日内に登録手続きが行われたか取引ステータス「公開中」「書面申込みあり」「売渡承諾等」のどの状態か物件の掲載情報価格・間取り・アピールポイント等の記載内容に誤りがないか不動産会社から交付される「レインズ登録証明書」に記載された専用のIDとパスワードを使用することで、インターネット上の「売主専用確認画面」へアクセスし、これらの情報を第三者を介さずに直接チェック可能です。不動産会社と締結する「媒介契約」は主に3種類あり、どの契約を選ぶかによってレインズへの登録義務の有無および法的に定められた登録期限が大きく異なります。3つの媒介契約形態とレインズ登録ルールの比較宅地建物取引業法により、媒介契約の種類ごとに以下のルールが義務付けられています。媒介契約の種類レインズ登録義務登録期限（休業日除く）売主への報告頻度他社との契約専属専任媒介契約法的義務あり5日以内1週間に1回以上不可専任媒介契約法的義務あり7日以内2週間に1回以上不可一般媒介契約任意（義務なし）規定なし義務なし複数社可能登録期限の「日件数」に関する注意点法令で定められた「5日以内」「7日以内」という期限には、不動産会社の休業日（水曜日や年末年始・GW等）は含まれません。契約日から起算して土日祝日や定休日を挟む場合、実際のカレンダー上の日数とはズレが生じる点に注意してください。一般媒介契約における確認のポイント「一般媒介契約」を選択した場合、不動産会社にレインズへの登録義務はありません。しかし、売主が希望すれば特約としてレインズへの登録を依頼することは可能です。複数社と一般媒介で契約している場合でも、広く情報を拡散させて早期売却を目指すのであれば、媒介契約書に「レインズへの登録を行う旨」を明確に記載してもらうよう交渉しましょう。登録義務違反（遅延）に対する行政指導リスク専任・専属専任媒介契約において、正当な理由なく期限内にレインズ登録を行わなかった不動産会社は、宅地建物取引業法第34条の2に対する違反となり、業務改善命令や業務停止処分などの行政指導の対象となります。売主としては、「契約を結んでから何日目に登録されるべきなのか」という法的な基準日を把握しておくことが、不動産会社の不正や怠慢を見破る第一歩となります。売主がレインズの登録状況を自分で確認するには、不動産会社から受け取る「登録証明書」の情報をもとに、売主専用のWeb画面へアクセスする手順を踏みます。ここでは、具体的なアクセス手順と、画面に表示される情報の見方を詳しく解説します。レインズのデータベースは不動産会社専用ですが、売主には自分自身の物件情報のみを直接閲覧できる専用確認ページが提供されています。第三者を通さず、リアルタイムの登録状態を直接チェックできる唯一の方法です。手順1：媒介契約後に「レインズ登録証明書」を受領する専任媒介または専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は法令で定められた期限内（5日以内または7日以内）にレインズへ物件を登録します。登録完了後、不動産会社から「レインズ登録証明書（売主控え）」が交付されます。登録証明書で必ず確認すべき3つの情報・ID（確認用ID）：売主専用画面へログインするための固有ID・パスワード：ログイン用の固有パスワード・登録番号：レインズ上で物件を識別するための11桁前後の番号手順2：指定の確認URL（売主専用確認画面）へアクセスする登録証明書に記載されている「売主専用確認画面」のURLへパソコンやスマートフォンからアクセスします。主要な指定流通機構（東日本、中部、近畿、西日本）ごとに専用ログインページが用意されています。手順3：ID・パスワードを入力して登録情報を確認するログイン画面で登録証明書に印字された「ID」と「パスワード」を入力すると、自分の物件の「物件詳細画面」が表示されます。【確認の流れ】1.媒介契約締結──>2.登録証明書を受領──>3.専用画面へログイン──>4.ステータスを自ら確認画面を開いたら、単に「登録されているか」だけでなく、売り出し価格・築年数・所在地などの登録内容に間違いがないかも併せて確認してください。売主専用確認画面にログインすると、物件の基本情報とともに「取引状況（ステータス）」が表示されます。このステータス表示は、不動産会社が他社からの問い合わせを正しく受け付けているかを見極める最重要項目です。3つの取引状況（ステータス）の意味と意味合いレインズ上で表示されるステータスは、主に以下の3種類に分類されます。ステータス表示意味と適切な状態注意すべきリスク・確認ポイント公開中他のすべての不動産会社からの物件問い合わせや内見予約を受け付けている状態。正常な状態。売り出し中はこの表示になっている必要があります。書面申込みあり購入希望者から正式な「購入申込書（買付証明書）」が書面で提出された状態。買付が入っていないのにこの表示になっている場合、囲い込みの疑いがあります。売渡承諾等売買契約の調整段階、またはローン審査待ちなど、契約締結に極めて近い状態。商談が進んでいないのに切り替えられている場合、他社の紹介をブロックする悪質な偽装の可能性があります。なぜステータスの確認が「囲い込み防止」になるのか？悪質な不動産会社が「囲い込み（＝自社で買主も見つけて両手仲介の手数料を得るために、他社からの客出しを拒否すること）」を行う場合、売主には「売り出し中」と説明しておきながら、レインズ上のステータスを勝手に「書面申込みあり」や「売渡承諾等」に変更するという手法を取ります。ステータスが「公開中」以外になると、他社は「すでに商談中だから紹介できない」と判断し、客出しを断念してしまいます。売主が定期的に専用画面へログインし、「実際に内見や申込みが入っていないのに『公開中』以外のステータスになっていないか」をセルフチェックすることが、売却機会の損失を防ぐ強力なガードになります。媒介契約を結んだにもかかわらず、「レインズ登録証明書が届かない」「専用画面で確認が取れない」というケースは少なくありません。ここでは、トラブルの原因となる不動産会社の意図やミスを見極め、売主として講じるべき具体的対処法を解説します。レインズに登録されない、あるいは証明書の交付が遅れている場合、理由は大きく分けて「単なる手続きの遅延・手違い」と「悪質な囲い込みを狙った意図的な隠蔽」の2つが存在します。1.単なる手続きの遅れ・事務的エラー・休業日のカウント違い：法令上の期限（専任：7日以内／専属専任：5日以内）には不動産会社の定休日（水曜日・祝日・大型連休等）が含まれません。カレンダー上の日数と実際の営業日で計算にズレが生じているパターンです。・登録処理の滞り：担当者の事務処理漏れや、レインズシステムへのデータ反映までのタイムラグ（通常半日～1日程度）によるものです。2.「囲い込み」を目的とした意図的な未登録・遅延より深刻なのが、不動産会社による「囲い込み」を狙った違反行為です。囲い込みとは、自社で買主も探して売主・買主の双方から仲介手数料を得る（両手仲介）ために、他社への物件情報公開を意図的に遅らせたり遮断したりする行為を指します。見極めポイント健全な不動産会社囲い込みが疑われる不動産会社証明書の発行登録完了後、数日以内に速やかに送付・手渡しされる「後で渡す」「準備中」などと理由をつけて先延ばしにする登録の進捗説明契約時に「○月○日までに登録予定」と明確なスケジュールを提示するこちらから催促するまで登録日や状況について一切説明がない問い合わせ対応レインズの登録番号や専用画面のログインIDをすぐに開示する理由なく開示を拒んだり、担当者が不在を理由に逃げたりする登録が遅れるほど、全国の不動産会社を通じて購入希望者に物件が露呈する機会（売却機会）が失われ、売却期間の長期化や値下げを余儀なくされるリスクが跳ね上がります。期日を過ぎても登録証明書が届かない場合、売主は泣き寝入りせず、客観的な証拠を残しながら段階的に対処する必要があります。トラブルを迅速に解決するための「3ステップの問い合わせ手順」を実行してください。ステップ1：メールやメッセージツールで「記録を残して」問い合わせる電話口だけのやりとりは「聞いていない」「伝えた」の水掛け論になりがちです。まずはメールやチャットなど、日時と内容が残る形式で証拠を保持しながら連絡します。そのまま使える問い合わせメールの文面例件名：【ご確認】○○（物件名）のレインズ登録証明書について本文：お世話になっております。売主の○○です。先日○月○日に締結いたしました専任媒介契約（または専属専任媒介契約）に基づき、レインズへの登録状況を確認したくご連絡いたしました。法定の登録期限を過ぎておりますが、まだ手元に「レインズ登録証明書」が届いておりません。つきましては、以下の2点についてご教示いただけますでしょうか。１.レインズへの実際の登録年月日２.「レインズ登録証明書（売主控え）」の発行および送付予定日お忙しいところ恐縮ですが、○月○日（※2日後程度の日時）までにご回答いただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。ステップ2：担当者ではなく「店舗責任者（店長・営業所長）」へ相談する担当者レベルで曖昧な返答が続く、あるいは「後日渡します」と引き延ばされる場合は、すぐに店舗の責任者（店長・営業部長等）へ連絡を入れます。会社組織として宅地建物取引業法違反（登録義務違反）のリスクを認識させることで、即座に処理が進むケースが多いためです。ステップ3：改善されない場合は「公的機関・行政窓口」へ相談を提示する催促しても明確な説明がない、または合理的な理由なく登録証明書の提示を拒む場合は、以下のような第三者機関・監督官庁への相談を検討してください。●国土交通省または都道府県の「宅地建物取引業指導指導窓口（建設業課など）」●公益社団法人全日本不動産協会/公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会（宅建協会）問い合わせの際に「これ以上開示いただけない場合、宅建協会の苦情相談窓口や都道府県の指導課に相談させていただきます」と伝えるだけで、不動産会社側の対応が劇的に変わる場合があります。「自分の物件だけでなく、周辺の相場や取引事例もレインズで直接確認してみたい」と考える売主も多いでしょう。原則としてレ ]]> https://heroes-property.jp/column/detail/20260714094537/ Tue, 14 Jul 2026 09:45:00 +0900 https://heroes-property.jp/column/detail/20260713093108/ Mon, 13 Jul 2026 09:31:00 +0900 https://heroes-property.jp/column/detail/20260712102152/ Sun, 12 Jul 2026 10:21:00 +0900 https://heroes-property.jp/column/detail/20260710094128/ Fri, 10 Jul 2026 09:41:00 +0900 https://heroes-property.jp/column/detail/20260709091758/ Thu, 09 Jul 2026 09:17:00 +0900