ローンの残りより低い査定額を見て、「この家はもう売れないのかも」と手が止まっている売主さんへ。先に出してほしい金額が2つあります。
売却専門の紙谷です。YouTube「不動産売却の教科書」で、家を売る前に知っておきたいことを順番に話しています。

今回は、査定額がローン残高より低かったときの売り方の話です。
家を売るときは、原則として残りのローンを全部返し、銀行の「抵当権」を外してから買主様へ引き渡します。売却代金だけでは足りなければ、足りない分を別に用意します（これを「手出し」と呼ぶことがあります）。
だから最初に確かめたいのは、「売れるかどうか」より「いくら足りなくて、いくら補えるか」です。

■1つ目：手出しなしで売るための目安
ローンを完済するためのお金＋売却に必要な費用。
ローンは今月の残高ではなく、家を引き渡す日に全部返すための金額で考えます。正確な金額は、借りている銀行へ。仲介手数料、契約書の印紙代、抵当権を外すための税金や司法書士さんへの報酬など、分からない費用はゼロにせず確認してください。
動画の例（架空のCさん・数字は想定）では、約3,500万円＋約130万円で、約3,630万円。130万円は説明のために置いた数字です。

■2つ目：自己資金を使う目安
1つ目の目安から、今回の売却に使える自己資金を引きます。
使えるのは預金の全額ではなく、売ったあとの生活や転勤先で必要なお金を残した分。Cさんは300万円と決めたので、約3,630万円−300万円＝約3,330万円です。

■売れそうな価格と比べる
Cさんの査定は3,100万〜3,400万円。3,400万円で売れれば不足は約230万円で、使える300万円に収まります。3,100万円だと不足は約530万円で、約230万円足りません。
査定額は、売れることが約束された価格ではありません。どのくらいで売れそうかは、成約事例を見ながら担当者に確かめてください。

■足しても足りないとき
その時点で、諦めると決める必要はありません。ただ、不足分の用意ができないまま、通常の売却契約を進めるのは避けてください。売る時期を変えられるか、借りている銀行へ早めに相談できるかを考えます。返済そのものが難しい場合には任意売却を検討することもありますが、希望すれば必ずできるものではありません。返済を止めてからではなく、難しくなりそうだと分かった段階で相談を。

動画では、値下げを相談されたとき・購入申込みが入ったときの見方や、「足りないお金はいつまでに用意する？」といったよく聞かれる質問にも答えています。
図を動かしながら約16分。動画のほうが分かりやすいです。プロフィールのリンク「不動産売却の教科書」から見られます。
ご自分の家の数字で確かめたい方は、プロフィールのリンク1本目の公式LINEからどうぞ。売ると決める前でも大丈夫です。

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