「上の階で南向きなのに、なんでうちより安いの？」
売却専門の紙谷です。note で、家を売る前に知っておいてほしいことを書いています。今回は、同じマンションに、うちより安い部屋が出たときの話です。

夜に開いた SUUMO に、同じ建物の上の階・南向きの部屋が、うちより安く出ていた。翌朝には担当者から「向こうに合わせて、下げましょうか」と電話。家族に話すと「うちも下げるしかないんじゃない？」。売り出して2か月、内覧は2件。焦るのは自然なことです。

でも、下げる前に2部屋を5行で並べてみると、「合わせるかどうか」を自分で決められるようになります。

同じ建物なら、駅までの距離も築年数も管理費も、向こうとうちで同じ。残るのは部屋の差5つだけです。
① 階
② 向き・眺め・日当たり
③ 間取り・広さ・角部屋か
④ 室内（リフォームしているか、住んだままか空室か）
⑤ 出ている期間と値段の動き
それぞれ、うちから見て「上・同じ・下」を付けます。「下」が2つ並ぶとドキッとしますが、室内の「上」は写真と内覧でそのまま伝わる強みです。「上」の行は、写真の1枚目や掲載文の最初の1行に出せないか、担当者に相談してみてください。

もう一つ。掲載に出ている値段は、向こうの売主さんが「この値段で売りたい」と出した値段で、売れた値段ではありません。2026年9月、大阪市の中心6区では、中古マンションの売り出しの平均が7,849万円、実際に売れた平均は6,046万円でした（近畿レインズの数字をダイヤモンド不動産研究所が集計。平均なので、部屋ごとの値段ではありません）。物差しにするなら、同じ建物で実際に売れた値段のほうです。
合わせる前に、担当者に3つ頼んでみてください。
・同じ建物で最近売れた部屋の値段と、その階・向き
・向こうがいつから出ているか、途中で値段が変わったか
・買う人に、2部屋をどう比べて説明しているか

表と3つがそろったら、次の3つに分けます。
・「下」が多く、売れた値段もうちより下 → 値下げを考える
・「上」が多い → 据え置きを考える
・半々 → 値段より先に、内覧の日の印象で差をつける

ここだけ注意です。向こうとうちを同じ不動産会社が預かっている場合、担当者は2部屋の両方を売る立場になります。営業の立場だと、どうしても「どちらかが決まれば」という気持ちが出てしまうものです。なので私は、同じ担当者が同じマンションの2部屋を預かるのはお勧めしていません。私自身も、同じマンションで1部屋を販売中なら、新しいご相談はお断りしています。すでに預けている方は、「2部屋の問い合わせと内覧の数を、報告書に分けて書いてもらえますか」と頼んでかまいません。

下げるな、とは言いません。急ぐか待つかは、引っ越しの予定など、ご自分の事情で決めることです。そのうえで、下げる前に確かめられることがあります。

書き込み用の「部屋の差5つ」の表、期日がある方の見直す日の置き方まで、詳しくは note に書いています。最後まで無料です。
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