今と1年後、どちらで売るか迷っている売主さんへ。決める前に、2つを同じ表に並べてみてください。
売却専門の紙谷です。YouTube「不動産売却の教科書」で、家を売る前に知っておきたいことを順番に話しています。

今回は、ローンが残っている家を「今売るか、もう少しローンを返してから売るか」の話です。
動画では、第18回と同じ架空のCさん（数字はすべて想定）で、「今売る」と「1年後に売る」を並べて比べています。

■並べて見るのは3つ
・待つ間に、元金がいくら減るか（1年で払った金額が、そのままローンから減るわけではありません。減るのは元金の部分です）
・ローンや税金、生活費などを払ったうえで、自己資金をいくら増やせるか
・売れる価格や費用が変わったら、足りない額はどうなるか

■Cさんの場合
ローンを全部返すお金は、約3,500万円 → 1年後は約3,400万円。売却費用の約130万円を足した必要なお金は、約3,630万円 → 約3,530万円。使える自己資金は、300万円 → 350万円。
3,100万円で売れたとすると、自己資金を使っても足りない額は、約230万円 → 約80万円。減った元金100万円と増やせた貯蓄50万円で、150万円縮む計算です。ただ、まだ約80万円足りません。

■150万円は、得をした額ではない
元金100万円は、Cさんがその1年に返済したお金。貯蓄50万円は、収入から支出を引いて残したお金。待っているだけで増えた利益ではありません。
「今売るのと、1年後に売るのと、どちらがよいか」を考えるなら、売ったあとの生活も比べます。新しい住まいにいくらかかるか、今売っても貯蓄は増やせるか、待つ間に大きな修理が要らないか。先に引っ越して空き家にするなら、新居の住居費と元の家のローンや維持費を、両方払えるかも確かめます。

■売れる価格が変われば、計算も変わる
単純な計算では、売れる価格が100万円下がると、縮むはずだった150万円のうち100万円分が打ち消されます。価格がどう動くかの予想ではなく、変わったときの計算の例です。手数料や費用、税金も、その時点の条件で計算し直してください。

待つという選択肢もあります。そのときは、見直す日と、早めに相談する条件を決めておきます。動画では、その決め方と、「2年待てば？」「待つ間にもう一度査定を取る？」「持っている年数で税金は変わる？」といった、よく聞かれる質問にも答えています（税金のことは、税理士さんか税務署に確かめてください）。
すでに返済が苦しい方や、売る期限を動かせない方は、待つかどうかを決める前に、銀行や担当者へ相談してください。

図を動かしながら約16分。動画のほうが分かりやすいです。プロフィールのリンク「不動産売却の教科書」から見られます。
ご自分の家の数字で並べてみたい方は、プロフィールのリンク1本目の公式LINEからどうぞ。売ると決める前でも大丈夫です。

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