不動産売却で築40年超の大阪府大阪市マンションを旧耐震でも高く売る実践ポイント

結論から申し上げると、築40年超は「売れない」のではなく「買う人の顔ぶれが変わる」だけです。新築同然の物件を探す層には届きませんが、価格を重視する実需層と、リノベーション前提の買主・事業者という別の層が確実にいます。この層に届く売り方をしているかが結果を分けます。

近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ。近畿圏の不動産会社が物件情報を登録するデータベースの運営団体）の「季刊市況トレンド レポート 2026年1〜3月期」によれば、近畿圏の中古マンションの成約件数は5,469件、平均成約価格3,206万円、成約物件の平均築年数は28.05年でした（確認日2026年9月8日）。築30年近い物件が市場の真ん中です。

ただし近畿圏では、築年数帯ごとに区切った成約価格は公表されていません。 「築40年超の相場は◯◯万円」と書く記事の多くは首都圏の数字か推計です。ご自身の水準は、同じ建物や近隣の成約事例でご確認ください。

1970〜80年代のマンションが一斉に築40年を超えつつあり、市場に出る中古マンションの平均築年数そのものが上がっています。 同レポートでは新規登録物件の㎡単価が前年同期比プラス19.2%、対して成約物件の㎡単価は同プラス1.7%。売り出し価格は強気に上がる一方、成約価格は追いついていないということです。築古ではこの差が出やすく、価格設定が売却期間に直結します。

大手が「難しい」と言うとき、その多くはその会社の主要顧客層（ローンをフルに組む一次取得層）に当てはまりにくいという意味です。築古の買主は、①立地優先で内装は自分で直す実需層、②購入費と工事費をセットで資金計画するリノベーション層、③買い取って再販する事業者、の3層。いずれも、きれいにリフォームされた部屋を求めていません。

動きやすいのは、駅からの徒歩分数が短く、生活利便が完結しているエリアです。都心部や急行停車駅の徒歩圏では築年数より立地が優先されます。

築40年を超えていても、旧耐震とは限りません。 ここが記事全体の基点です。どちら側かを確認しないまま進むと、以降の話がすべて他人事になります。

新しい耐震基準（新耐震基準）が適用されるのは、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物です。基準が「竣工日」ではなく「建築確認を受けた日」**である点が重要です。大阪市が耐震補助制度で対象とする建物も「昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて建築されたもの」と定義されています（大阪市都市整備局、確認日2026年9月8日）

建築確認から竣工までは1〜2年かかるため、1981年6月以降に建築確認を受け、1982年や1983年に完成した「新耐震のマンション」が存在します。「築40年超だから旧耐震だろう」という自己判断は危険です。

国税庁タックスアンサー No.1211-3によれば、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除。所得税・住民税から一定額が控除される制度）の要件として中古住宅は耐震基準に適合する証明等が必要ですが、昭和57年（1982年）1月1日以後に建築されたものであれば、それだけで要件を満たすとされています。それ以前の建築では、次のいずれかが必要です（確認日2026年9月8日）。

１.耐震基準適合証明書（取得の日前2年以内に証明されたもの）

２.建設住宅性能評価書（耐震等級が1、2または3であるもの）

３.既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約に係る付保証明書（取得の日前2年以内に締結したもの）

実務上、この「建築された日」は登記事項証明書の新築年月日で確認されます。ここが1日違うだけで買主の控除額が変わり、提示できる購入価格も変わります。

①管理組合・管理会社に聞く（竣工図書を保管していることがあり、最も早い方法です）、②分譲時の資料から確認済証・検査済証の原本を探す、③建築計画概要書を閲覧するの3つです。③の取り扱いは大阪市の建築確認関係の窓口でご確認ください。

「売れにくい」と言われる理由は、物件の欠陥ではなく、すべて買主側の事情に翻訳できます。 買主が何を不安に思うかがわかれば、何を先回りすればよいかが決まります。

最大の理由です。金融機関は担保建物の残存耐用年数を見て、借入期間を短くしたり借入可能額を絞ったりすることがあります。35年で組めるつもりだった買主が「20年まで」と言われれば、買える金額が下がります。

昭和56年12月31日以前の建築では、耐震基準適合証明書などがなければ住宅ローン控除は使えません。買主は「同じ予算なら証明書のいらない築浅が得だ」と考え、優遇が使えない分は値引きという形で価格に反映されます。

買主が最も真剣に見るのが修繕積立金です。 ローン返済とは別に一生かかり続けるからです。築40年を超えると大規模修繕は3回目・4回目に入り、給排水管やエレベーターの更新が控えます。積立金が不足していれば、一時金の徴収や大幅値上げが現実味を帯びます。

専有部分をリフォームしても、共用の給排水管は個人で替えられません。**「部屋はきれいだが配管は築45年のまま」**は買主にとって読みにくいリスクで、更新工事の履歴を示せること自体が武器になります。

高齢化や賃貸化が進み、総会の定足数が集まらない組合があります。買主にとっては**「将来の意思決定ができない建物」**を意味します。

以上5つは、いずれも売主の落ち度ではありません。建物と組合の状態を、買主にわかる形で示せていないことが問題です。

旧耐震・築40年超でも価格が付く物件には、共通する5つの条件があります。 すべてを満たす必要はなく、2つ以上に○が付けば仲介での売却が現実的な射程に入ります。

最も重い条件です。築年数は建物の属性ですが、立地は代替できない価値だからです。大阪市内では都心3区や主要駅の徒歩圏で、築45年を超えても取引が成立しています。リノベーション前提の買主に**「この立地でこの価格なら、工事費を足しても新築より安い」**という計算が成り立つためです。

耐震診断（既存建物の耐震性能を専門家が調査・評価すること）が実施済みで結果が良好、または改修が完了していれば、買主の不安を正面から解消できます。未診断でも諦める必要はありません。重要なのは**「取れる見込みがあるか」を早い段階で確認すること**です。

大阪市の分譲マンション管理計画認定制度は、**「計画期間が30年以上で大規模修繕工事が2回以上」「管理費と修繕積立金の区分経理」「滞納額が全体の1割以内」**などを認定基準としています。認定を取らなくても、買主が管理状態を判断する物差しになります。

重要事項調査報告書（管理会社が発行する、管理費・修繕積立金の額、滞納状況、修繕履歴などをまとめた書類）を依頼から1〜2週間で出せるかは実務上大きな差になります。発行が遅れれば買主の意思決定が止まってしまいます。

「そのまま住める部屋」ではなく「手を入れる価値のある器」として提示できているかが分かれ目です。構造や梁の位置がわかる資料、共用部分の更新履歴を用意します。価格も、工事費を足した総額で買主が判断する前提で決めます。

5条件セルフチェック表（○△×で自己判定）

○が1つ以下でも「売れない」わけではありません。 次章の書類整備で条件2を引き上げられますし、買取という別の出口もあります。

売主が最も費用対効果よく打てる手は、買主の住宅ローンと住宅ローン控除を通せる状態を作ることです。 買主が有利になれば出せる金額が上がり、手取りに返ってきます。昭和56年12月31日以前の建築でも、次の3つのいずれかがあれば買主は耐震要件を満たせます（国税庁 No.1211-3）。

その建物が現行の耐震基準に適合していることを証明する書類で、建築士事務所に所属する建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関などが発行します。住宅ローン控除との関係では**「取得の日前2年以内に証明のための調査が終了したもの」**が求められます。マンションでは証明の対象が建物全体の構造になるため、基準を満たさなければ発行されません。

既存住宅売買瑕疵保険（中古住宅の売買後に見つかった構造上の不具合や雨漏りを補償する保険）に加入すると付保証明書が発行され、これも耐震要件を満たす書類として認められています。マンションでは共用部分も検査対象になるため、管理組合の協力が必要になることがあります。

登録住宅性能評価機関が発行する建設住宅性能評価書で、耐震等級が1以上であれば要件を満たします。旧耐震で等級1以上の評価を得るには相応の性能が前提となるため、選べるのは耐震改修が済んだマンションに限られます。

取得費用は建物の規模・構造・図面の有無で変動するため、一律の金額はお示しできません。 進め方は、①管理組合に既存の耐震診断結果があるか確認、②竣工図書（構造図）の有無を確認（図面がないと追加調査で費用が跳ね上がります）、③建築士事務所や保険法人に概算を照会、④費用と、上がる見込みの売却価格を比べる、の順です。

取得できなかった場合は、現金購入層・リノベーション事業者を主なターゲットに切り替え、控除が使えない前提で価格を組み立て直します。書類が取れないことは、売却を諦める理由になりません。買主の層を変えるだけです。

築古マンションで、建物の年齢の次に買主が見るのは「管理」です。 大阪市には管理状態を公的に評価してもらえる制度があります。ただし個人では申請できず、管理組合の総会決議が必要で、数か月以内に売りたい方には間に合わない可能性が高い点を先にお伝えします。

分譲マンション管理計画認定制度は、管理計画が基準を満たす場合に地方公共団体が認定する制度です。認定を受けると次の効果があります（大阪市の案内、確認日2026年9月8日）。

●適正に管理されたマンションとして市場で評価されることが期待される

●住宅金融支援機構の**【フラット35】や共用部分リフォーム融資の金利引下げ**、マンションすまい・る債の利率上乗せが適用される

●大規模修繕の実施時に固定資産税の減額措置が適用される場合がある

売主の立場で重要なのは2番目です。買主がフラット35（住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する長期固定金利の住宅ローン）を使う場合に金利が下がる。 借入条件が厳しくなりがちな旧耐震には、実質的な販売材料になります。

大阪市の認定基準では、「昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手したマンションにおいては、耐震診断を実施していること」とされています（大阪市都市整備局、確認日2026年9月8日）。つまり耐震診断の実施が、適合証明とこの認定制度の両方への入口になります。

診断費用がネックになる組合のために、大阪市は補助制度を設けています。市内の民間所有で3階建て以上の非木造共同住宅のうち、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて建築され、検査済証の交付を受けたものが対象です。

（出典：大阪市都市整備局「民間マンションの耐震診断・耐震改修補助制度」／確認日2026年9月8日）

申請の受付期限は年度ごとに設定され、予算にも限りがあります。 要件も改定されるため、利用の際は大阪市の担当窓口で最新の内容をご確認ください。

「うちの組合ではそこまで動かせない」と感じた方も多いと思います。それが普通です。 売却を数か月で考えているなら、認定は狙わず資料を揃えるだけで十分です。管理会社に①重要事項調査報告書、②直近3年分の総会議事録、③最新の長期修繕計画書、④修繕工事の履歴を依頼してください。認定がなくても、資料で管理の良さは伝わります。

先に立場を明かします。私の会社は仲介も買取も扱っています。 そのうえで申し上げますが、築40年超だから買取、という単純な話ではありません。 買取が向く物件と仲介で十分に売れる物件は、はっきり分かれます。

期限に余裕があり、立地に需要があるなら、まず仲介です。 手取りが多くなる可能性が高いからです。相続後に数年空室が続いている、遠方で内覧対応が難しいなら、買取の合理性が高まります。

買取価格が低くなるのは、業者が値切っているからではなく構造上そうなります。 買取価格は**「再販できる見込み価格」から「工事費」「販売費用」「保有コスト」「事業利益」を差し引いた金額**だからで、築古ほど工事費が大きく差も開きます。

見落とされやすいのが期間コストです。 管理費と修繕積立金が月2万円、固定資産税が年10万円の物件を1年売り続ければ34万円が出ていきます。「仲介で200万円高く売れる見込み」が本当に200万円の差なのかは、期間コストを引いて考えてください。

一定期間（たとえば3か月）は仲介で売却活動を行い、売れなければあらかじめ決めた金額で不動産会社が買い取る仕組みです。「高く売れる可能性は残しつつ、最低ラインは確保したい」方に合います。ただし保証金額は買取価格と同水準になるのが通常です。書面で確認してから契約してください。

※ただし買取保証は依頼する会社を間違えれば、意図的に買取に持っていかれるので本当に注意！

●仲介と買取の両方を扱っているか（片方しか扱わない会社は、自社の得意な出口に誘導しがちです）

●旧耐震・築古の取扱事例を具体的に説明できるか

●耐震基準適合証明書や瑕疵保険の話が通じるか

●査定額の根拠として、同じ建物・近隣の成約事例を示せるか

査定額の高さで会社を選ぶのは危険です。 高い金額で媒介契約（仲介を依頼する契約）を取り、その後じわじわ値下げを迫る進め方は、長期化の原因になります。

結論から言えば、「待てば得をする」と考えるのは危険です。 一方で、明確に待つ合理性があるケースもあります。待つコストも同時に見てください。

修繕後に売る利点は、当面の大きな工事が終わった状態で引き渡せること。修繕前に売る利点は、一時金の負担や積立金の値上げを負わずに済むことです。分かれ目は一時金の徴収が予定されているかどうかで、決議済みまたは検討段階なら、その事実は買主への説明が必要です。怠ると契約後のトラブルに直結します。

区分所有法等の一部を改正する法律（令和7年法律第47号）が2025年5月23日に成立・同月30日に公布され、区分所有法および被災区分所有法の改正部分は2026年4月1日から施行されます（出典：法務省／確認日2026年9月8日）。

柱のひとつが建替え決議の多数決要件の緩和です。従来は区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要でしたが、耐震性の不足など法律が定める客観的な事由がある場合には4分の3以上に緩和されます。 ただし、①4分の3も依然高い水準で、建替えには資金負担が伴います。②改正後の要件で進められるのは施行日以降に招集される集会からです（経過措置の詳細は法務省の資料および専門家にご確認ください）。③建替えの検討が始まっていること自体、買主への説明事項です。

待つ判断が現実的なのは、①建替え検討委員会が立ち上がっている、②敷地に容積率の余裕があり事業として成立する見込みがある、③完成まで数年〜10年を待てる、④仮住まい費用と自己負担金を用意できる、が揃う場合に限られます。待つなら、その理由を言語化してから待ってください。

管理費12,000円、修繕積立金13,000円、固定資産税・都市計画税が年10万円の物件なら、年間およそ40万円、5年で200万円が出ていきます（金額は一例です）。築古では修繕積立金が段階的に値上げされることが多く、この金額は年々増える方向にあります。「待つ」という判断は無料ではありません。

築古マンションの売却で最も見落とされているのが税金です。 「買った値段より安く売るのだから利益は出ない」と思われがちですが、税金の「利益」は感覚上の損得とは別の計算で決まります。

譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除」で計算します。問題は取得費で、建物部分は保有期間に応じた減価償却相当額を差し引いた金額です。築40年以上なら大きく目減りしており、買った値段より安く売っても計算上は譲渡益が出ることがあります。

さらに深刻なのが、購入時の契約書や領収書が見つからないケースです。取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費とみなす方法が認められています（国税庁 No.3258／確認日2026年9月8日）。救済措置に見えて、実際には重い負担です。1,500万円で売却すると認められる取得費は75万円だけ。譲渡費用が100万円なら譲渡所得は1,325万円で、長期譲渡所得の税率（所得税15%・住民税5%、これに復興特別所得税が加算）なら税額は200万円を超えます。購入時の資料を探すことは、それだけで数百万円の価値を持つ作業です。

大阪市の不動産売却で税金が数百万増える｜取得費不明の5%ルール

ここが、この記事で最もお伝えしたい部分です。 相続した不動産を売るときの「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上なら最大2,000万円）を控除できます。しかし分譲マンションでは使えません。 国税庁タックスアンサー No.3306によれば、対象となる「被相続人居住用家屋」は次の要件をすべて満たすものとされています（確認日2026年9月8日）。

１.昭和56年5月31日以前に建築されたこと

２.区分所有建物登記がされている建物でないこと

３.相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

2番目に注目してください。分譲マンションは区分所有建物として登記されています。 要件1をまさに満たす旧耐震マンションでも、要件2で対象外です。この特例を前提に資金計画を立てていれば数百万円の誤差が生じます。

① 居住用財産の3,000万円特別控除 — マイホームとして住んでいた（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却を含む）マンションなら、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。空き家特例とは別の制度で、区分所有建物でも対象です。

② 譲渡損失の損益通算と繰越控除 — 計算上も損失が出た場合、一定の要件のもとで他の所得と損益通算し、控除しきれない分を翌年以降に繰り越せます。いずれも適用には確定申告が必要です。

譲渡所得の影響は売却の翌年に現れます。住民税は翌年度に課税され、国民健康保険に加入されている方は翌年度の保険料が上がる可能性があります。譲渡益が出そうなら納税分を取り分けておいてください。 保険料への影響額は、お住まいの区役所の窓口でご確認ください。

「築40年だからあと何年」という決まった年数はありません。 寿命を左右するのは築年数ではなく維持管理の状態です。税法上の法定耐用年数（減価償却の計算に使う年数）は住宅用の鉄筋コンクリート造で47年ですが、これは税金計算のための年数であり、建物が使えなくなる年数ではありません。 見るべきは大規模修繕の実施履歴、給排水管の更新状況、長期修繕計画の内容の3点です。

売れます。耐震診断は売却の法的な条件ではありません。 ただし買主のローン条件や住宅ローン控除の可否に影響し、買主の層が絞られ、価格にも反映されます。 なお、耐震性について売主が知っている事項は買主に説明する必要があります。 開示して価格に反映させるほうが、結果的に早く決まります。

多くの場合、おすすめしません。 築40年超を検討する買主の相当数は自分でリノベーションする前提で、売主が選んだ内装は「剥がして捨てるもの」でしかありません。費用を価格に上乗せできず、工事期間の分だけ売却も遅れます。 費用対効果が見込めるのはハウスクリーニング、残置物の撤去、明らかな不具合の修理です。「直す」より「片づける」。

売れますが、滞納分は原則として決済時に精算します。 区分所有法上、滞納された管理費等の支払義務は特定承継人（買主）も負うとされているためです。滞納の事実は重要事項調査報告書に記載され隠すことはできません。

築40年超・旧耐震の大阪市のマンションは、売れないのではありません。買主の層が変わり、その層に届く準備ができているかで結果が分かれるだけです。

改めて、価格が付く5条件は、①立地、②耐震（診断・改修、または適合証明が取れる見込み）、③積立金（長期修繕計画があり不足していない）、④管理（議事録と重要事項調査報告書がすぐ出る）、⑤売り方（リノベーション前提の買主に届く価格と提示）。2つ以上に○が付けば、仲介での売却が現実的な射程に入ります。

① 登記事項証明書で新築年月日を確認する。 1982年1月1日以降なら、それだけで買主の住宅ローン控除の条件が変わります。

② 管理組合・管理会社に資料を請求する。 重要事項調査報告書、直近3年分の総会議事録、長期修繕計画書、修繕履歴の4点。

③ 購入時の資料を探す。 取得費を証明できるかどうかで、税額が数百万円変わることがあります。

この3つは売ると決めていなくても意味のある確認です。

売る前提でなくて構いません。 「旧耐震なのか新耐震なのか」「今売るとどうなり、5年待つとどうなるのか」。そうした現状の確認だけのご相談を、私はいつでもお受けしています。査定書をお出しして、そのまま「今は売らない」という結論になっても構いません。あなたのケースは例外ではありません。