大手と地元どっちに頼む？｜大阪市の家で変わること・変わらないこと

「大手さんのほうが安心ですよね？」

査定の席で、こう聞かれることがあります。聞く側は少し申し訳なさそうで、でも本音なのだと思います。その迷いを、一緒にほどいていきましょう。

説明のための例で、Aさんという方を思い浮かべてください。58歳、東淀川区のマンションに奥さんと2人暮らし。2年後に定年を迎えます。

昨年、お母さんが亡くなりました。残ったのは生野区の家。2軒続きの長屋の片側で、築50年を超えていて、前の道は車1台がやっと通れる幅です。妹さんと話し合って、「売ってお金を分けよう」というところまでは決まりました。

困ったのはその先です。名前をよく知っている大きな会社2社と、近所の地元の会社1社に査定を頼んだら、金額も説明もばらばら。妹さんからはLINEで「名前を知ってるとこのほうが安心ちゃう？」と届きます。

日曜の夜、ダイニングに3枚の査定書を並べたあと、Aさんはスマホで「不動産売却 大手 地元 どっち」と打ちました。出てくる記事は、どれも最後は書いた会社を勧めて終わります。読み終えても「で、うちの長屋はどっちなん？」が残ります。

頭の中には、査定の面談で言いかけて飲み込んだ言葉が2つ。「どうやって売りますか？」と「囲い込みはしないですか？」です。

Aさんが決められないのは、勉強不足だからではありません。比べる物差しが無いからです。

「大手は安心」「地元は親身」。どちらも印象としてはよく分かります。でも印象どうしは、横に並べて比べられないんですよね。安心と親身、どちらが大きいかは誰にも測れません。

そこで、この記事では物差しを1本だけ用意します。会社の大きさで「変わらない」3つと「変わる」3つの仕分けです。

制度上の土台は共通でも、実際にどう運用するかは確かめます。そのうえで会社ごとに違う3つを比べ、家の種類に合わせて重く見る点を選びます。最後に、どの会社にも頼める「手元の3枚」で確かめる。この順番で進みます。

私は「地元」側の人間です。地元を勧めた時点で、この記事は自分の会社の宣伝になってしまいます。だから結論は「大手か地元か」ではなく、「手元に来る紙で選ぶ」にします。

まずは、制度上の土台が共通する3つから。次の章で、大手でも地元でも同じになる「土台」を見ていきましょう。

「大手なら、買う人がたくさん見つかるはず」。妹さんのLINEの裏にあるのは、たぶんこの思い込みです。どこまで本当なのかを、法律の決まりで確かめてみます。

レインズとは、国の指定を受けた機関が運営している、不動産会社どうしの物件情報の仕組みです。登録された物件は、レインズを利用する会員の不動産会社が検索できます。

売主様が1社だけに売却を任せる契約を「専任媒介（せんにんばいかい）」といいます。自分で見つけた買主様とも直接は契約しない約束まで入れたものが「専属専任媒介」です。この2つの契約では、不動産会社は物件をレインズに登録しなければなりません。期限は、契約した日の翌日から数え、専任媒介で7日以内、専属専任媒介で5日以内。不動産会社の休業日は日数に入れません（宅地建物取引業法 第34条の2、同法施行規則 第15条の10）。

これは大手でも、一人の会社でも同じです。登録すれば、他社の担当者が買主様に紹介できる土台ができます。すべての買主様に自動で届くわけではなく、写真・説明・他社への対応でも違いが出ます。

2025年1月からは、「取引の状況」（公開中か、申込みが入っているかなど）をレインズに登録することも決められました。売主様は登録証明書の情報を使い、専用画面で取引状況を確認できます。この確認機能自体が2025年に初めてできたという意味ではありません。

大手の会社は、自社に問い合わせてくるお客様の多さを強みに挙げています。それは事実として受け止めていいと思います。ただ、情報が他社の買主様にまで届く土台そのものは、会社の大きさで変わりません。

私自身、レインズを通じて他社様から購入希望のお客様をご紹介いただき、成約した取引があります。一人の会社でも、買主様が見つかる道は大手と同じように開いている。これは自分の仕事で確かめてきたことです。

仲介手数料（原則として売買契約の成立によって発生する報酬）には、国が決めた上限があります。通常の計算では、消費税を除く売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格×3%＋6万円」に報酬の消費税を足した額です。400万円以下は区分ごとの計算になります。大手だから高い、地元だから安い、という決まりはありません。上限が共通でも実際の報酬額は各社と合意するため、見積額・支払時期を確認してください。

売れた価格が800万円以下の家には、2024年7月からの特例があります。媒介に要する費用を勘案して、通常の計算より高くても、依頼者一方から税込33万円を上限に受け取れる特例です。自動的に33万円となるわけではありません。使うときは、媒介契約のときに不動産会社が金額を説明し、売主様と合意しておきます。正直に書くと、私もこの特例を使っています。

特例の中身と、自分の価格で通常の計算といくら違うかは、こちらで詳しく書いています → 800万円以下の家の仲介手数料

専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任媒介なら1週間に1回以上。不動産会社は、この間隔で売主様に販売の状況を報告しなければなりません。購入の申込みが入ったときは、すぐに知らせることも決められています（同法 第34条の2）。

「小さい会社だと、ほったらかしにされるんちゃうか」という心配も、報告の回数については大きさで変わりません。ただし一般媒介には、この法定の定期報告義務はありません。報告の頻度・方法を取り決め、中身の濃さは第5章の紙で確かめます。

ここまでが会社の規模によらず共通する制度です。同じ契約種類で比較し、実際の金額や履行状況は確かめてください。では、大きさで本当に違いが出るのはどこか。次の章で、大手の強みを正直に見ていきます。

大手の会社は、店の数の多さや、自社のサイト・チラシなどで多くのお客様を集められることを強みに挙げています。駅前に店があって、ふらっと立ち寄るお客様がいる。これは一人の会社には真似できません。

私の場合、掲載先はSUUMOです。それにレインズへの登録。広告の入口の数では、大手に並びません。ここは弱いところとして、はっきり書いておきます。

大手の会社の多くは、売ったあとの建物や設備について、保証のサービスを用意していて、それを強みとして挙げています。対象の建物・設備、検査の要否、期間、限度額、対象外となる不具合、費用を各社に確認してください。保証は不具合の補修等を支える仕組みで、売主様の責任を免除する特約とは別です。

私のやり方は違います。個人の売主様の売却では、基本は契約不適合責任と設備について免責の特約を買主様と合意する方針です。契約不適合責任は、引き渡した家が種類・品質などで契約内容に適合しない場合の責任です。免責が使える範囲は当事者や契約内容で異なります。

その代わり、2枚の書類を売主様と一緒に、できるだけ細かく書きます。1枚は物件状況確認書（雨漏りやシロアリなど、家の状態を書く書類）。もう1枚は付帯設備表（エアコンや給湯器などが付くか、不具合があるかを書く書類）です。免除の特約があっても、売主様が知りながら買主様に告げなかった事実については、免責を主張できません。長年の経験から言うと、トラブルを防ぐ一番の手は、この2枚を丁寧に書くことなんです。

なお、築5年前後の新しい家なら、建物状況調査（専門家が家の状態を見る調査）を入れて保証をつけることもあります。どちらが良い悪いではなく、やり方が「違う」と知っておいてください。

会社が大きいと、査定と販売の担当が分かれていたり、異動で担当が替わったりすることがあります。大手の会社自身もそう説明しています。分業には、それぞれの専門の人が動けるという良さもあります。

私の会社は一人です。写真撮影も、販売図面や掲載文づくりも、内覧の立ち会いも、私が自分でしています。家のことを話した相手と、買主様を案内する相手が同じ、という形です。

その分、同時に動ける人数では大手にかないません。内覧の希望が同じ時間に重なれば、日時を調整していただくこともあります。

こうして並べると、大手の強みは本物です。問題は、その強みがあなたの家に効くかどうか。次の章で、大阪市の家の種類に当てはめてみます。

大阪市の家を、大きく2つに分けてみます。以下は比較を始めるための提案で、優先順位が一律に決まるわけではありません。中心部のマンションでも法令・管理状況の確認は必要です。

北区・中央区・西区・浪速区・天王寺区・福島区の6区は、中心6区とまとめて呼ばれることがあります。このあたりのマンションは、買いたい人の数が多く、たくさんの人に見てもらうことが効きやすい家です。広告の入口が多いという大手の強みが、素直に活きやすいと言えます。

もう1つ、見てほしい数字があります。近畿レインズ（近畿圏不動産流通機構）の月ごとの集計を見ます。2026年9月の中心6区の中古マンションは、売りに出た物件と売れた物件の平均価格に、約1,800万円の差がありました。前の年の9月は約880万円です。新規登録と成約は別々の物件の集計です。広さ・築年・物件構成の違いもあるため、この差だけで個々の家の売出価格と成約価格の隔たりが広がったとは判断できません。

この数字を自分の家の値下げ幅に当てはめず、大事にしたいのは、「いちばん高い査定額」ではなく「近くの成約事例から出した価格」です。会社が大きくても小さくても、ここは同じように見てください。

大阪市には、長屋や連棟の家が今も残っている地域がたくさんあります。そうした家や、古家付きの土地、前の道が狭い家になると、話が変わります。広告の量より効くのは、売り出す前に法令の制限や家の事情を調べられるかどうかです。

たとえば、建て替えができるか（再建築）。前の道が建築基準法上の道路として扱われるか（接道）。お隣との境界がはっきりしているか。家の中の荷物（残置物）をどうするか。そして、買主様が住宅ローンを組めそうか。接道だけで再建築の可否は決まらず、ほかの建築条件も確認します。ここまで先に考えておくと、買主様に説明できることが増え、話が途中で止まりにくくなります。

こういう家は、「うちでは難しいですね」と断られた、という声を聞くことがあります。大手か地元かに関係なく、会社にはそれぞれ得意・不得意があるので、それ自体を責めるつもりはありません。

ただ、断られたから売れないわけではありません。法令の制限を調べたうえで仲介で売る道があります。売主様が買取を希望される場合や、そのほうが売主様のためになる場合は、高く買ってくれる買取業者を探す道もあります。私は自分で買い取ることはしないので、探す側に回ります。

建ぺい率を超えている家の考え方はこちら → 建ぺい率オーバーの家の売却 。建て替えができないと言われた家は、こちらで書いています → 再建築できないと言われた家の売却

Aさんの家は、生野区の2軒続きの長屋の片側、築50年超、前の道が狭い。(B) です。

だとすると、重く見るのは②と③。ただし、これは「一人の会社が向いている」という意味ではありません。見るのは会社の形ではなく、「誰が、何を、どこまで調べて書くか」です。分業の大手でも、そこがはっきりしていれば十分です。

2軒続きの片側は、建て替えや切り離しにお隣が関わることがあります。前の道の扱いは役所で確かめます。築50年を超えていれば、雨漏りや傷みのことを物件状況確認書にどう書くかも大事になります。

Aさんが3社に聞くなら、「広告をどれだけ出しますか」より次の2つです。「売り出す前に、何をどこまで調べてくれますか」「書類は誰と一緒に書きますか」。大手か地元かではなく、その答えで選べばいい。

では、その答えが口先だけでないかを、どう確かめるか。次の章で、手元に来る紙を見ていきます。

ここで使うのが「手元の3枚チェック」です。決める前と後に見る3枚で、大手にも地元にも頼めます。

査定書には、近くで実際に売れた家（成約事例）が載っていることが多いです。見るのは、査定額の大きさではありません。その金額の「出どころ」です。

まずメモするのは3つ。事例が何件あるか、いつ売れたものか、自分の家からどれくらい近いか。さらに面積・築年・階数・管理状況や接道など、条件がどれくらい似ているかを確かめます。たとえば「事例4件・1年以内・同じ区内」と1行で書きます。

3社分を並べると、金額の差がどこから来ているかが見えてきます。「2件・3年前・隣の区」と「5件・半年以内・同じ区内」でも、件数・時期・場所だけでは優劣は決まりません。家の条件の近さと、違いを価格にどう反映したかを聞いてください。

査定額が会社ごとに違うときの比べ方は、こちらで詳しく書いています → 査定額が会社ごとに違うときの比べ方

専任媒介か専属専任媒介を結ぶと、レインズに登録したあと、登録証明書が売主様に渡されます。ここに、売主様が自分の家の登録内容を確かめるためのIDなどが書かれています。

それを使って専用画面を開き、取引状況が実際の事情と合っているかを見てください。「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の区分があります。申込みや売主様の意向に応じた表示か、違和感があれば理由と更新状況を担当者に確認します。

確かめ方の手順は、こちらにまとめています → レインズ登録を自分で確認する方法

第2章のとおり、報告の回数は決まっています。差が出るのは中身です。見てほしいのは、問い合わせや内覧の数だけでなく、他の会社からの問い合わせが書いてあるかどうか。

決める前に「報告書の見本を見せてもらえますか」と聞いてみてください。大手でも地元でも、聞いて失礼な質問ではありません。

ここで、私の場合を書いておきます。私は囲い込み（任された家を自社で抱え込み、他社の買主様を通さないこと）をしない、と言っています。具体的には、報告書に他社からの問い合わせもそのまま書いています。また、申込みが入っても、他の買主様の案内を止めるのは、基本は買主様の住宅ローンの事前審査が通ってから。これは自社のお客様でも、他社のお客様でも同じ扱いです。これは内覧を止める時点についての私の方針です。レインズの取引状況は別に、申込みの事実と機構のルールに沿って更新します。言葉ではなく、紙と手順で見せられるようにしています。

この3枚を、どの会社にも同じように頼む。そうすれば、会社の大きさに関係なく、同じ物差しで比べられます。

「この査定書、どこを見ればいいん？」と迷ったら、手元の紙の写真か、メモした1行を公式LINEに送ってください。見方のご相談だけでも大丈夫です。→ 公式LINEで相談する

会社の大きさだけで値段が決まる、とは言えません。成約事例などを参考に、最後は売主様と買主様が条件を合意して値段が決まります。買主様に情報が届く土台は、第2章のとおり大手でも地元でも同じ。大きさより、売り出し価格の根拠を見てください。

大きさでは分かりません。大手でも地元でも、確かめる方法は同じです。第5章の3枚、とくにレインズの取引状況と、報告書に他社からの問い合わせが書いてあるかを見てください。

金額ではなく、根拠の事例で比べてください。件数・時期・場所に加え、面積・築年などの類似性と、条件の違いを補正した理由を確認してください。比べ方の手順はこちら → 査定額が会社ごとに違うときの比べ方

建て替え・前の道・境界などを調べてから売り方を決めてくれる会社に相談してください。会社の大きさは問いません。仲介で売る道もありますし、買取を希望されるなら、高く買ってくれる業者を探す道もあります（第4章）。

• 変わらない3つ：買主様に届く土台（レインズ）・仲介手数料の上限・報告のルール。同じ契約種類での制度上の土台。実際の金額・履行は確認する
• 変わる3つ：広告と店の数・保証サービス・担当の体制。ここを比べる
• 家の種類で重く見るところ：中心部のマンションは①、長屋・古家付きの家は②と③

手元の査定書それぞれの横に、「成約事例は何件・いつのものか」を1行書いてください。Aさんなら3枚に3行。並べるだけで、根拠を聞く入口になります。条件の近さと価格を補正した理由まで確かめてください。

1. 第4章の表で、自分の家が (A) か (B) かを決める
2. 候補の会社ごとに、「登録証明書は渡してもらえますか」「報告書の見本を見せてもらえますか」と聞く
3. 家族に「変わらない3つ」を見せて、比べるところを共有する（Aさんなら妹さんに）

3枚の紙にメモを書いて、会社に見本を頼んで、家族と比べる。ここまでは、この記事だけで進められます。そのうえで「一度だれかに聞いてみたい」と思ったら、公式LINEで声をかけてください。

→ 公式LINEで相談する

送ってもらうのは、「家の種類（マンション・長屋など）と、迷っている会社の数」の1〜2行で十分です。どこに頼むか、まだ決める必要はありません。

相談には代表の私が2日以内を目安にお返事します。営業電話はしません。

もう他の会社に決めた方も、3枚の見方のご相談なら、どうぞ気軽に。

• 査定額が会社ごとに違って、どれを信じればいいか迷っている方へ → 査定額が会社ごとに違うときの比べ方
• 任せたあと、家がレインズに載っているか自分で確かめたい方へ → レインズ登録を自分で確認する方法
• まだ売るか決めていないけれど、値段だけ知りたい方へ → 売るか未定の家で査定だけ頼むには

ここまで読んでくださって、ありがとうございます。

「大手と地元、どっちにしよう」と迷うのは、それだけ家のことを大事に考えているからだと私は思います。お母さんの家でも、長く暮らした自分の家でも、軽く決められないから迷うんですよね。

会社の名前や大きさは、安心の材料の1つにはなります。でも最後に頼りになるのは、手元に来る紙と、そこに書かれた中身です。それなら、大手でも地元でも、同じ目で見られます。

今夜は、査定書の横に1行書くだけで十分です。その1行が、あなたとご家族が納得して選ぶための、最初の物差しになりますように。

制度・数字の確認先：近畿レインズ・媒介契約制度／東日本レインズ・取引状況の区分／国土交通省・仲介手数料／近畿レインズ・2026年10月号集計表（2026年10月22日確認）