旗竿地は売れない？｜大阪市の家を建て替え・車・ローンで確かめる

「旗竿地なので、この値段です」

そう言われた側に残るのは、「うちの家はダメなんだ」という、ひとかたまりの重さだけです。この章で、その「安い」を3つの別々の理由に分けます。

説明のための例として、Aさんという方を思い浮かべてください。54歳で、吹田市の会社に勤めています。売ろうとしているのは、大阪市東成区の一部の地域にある亡きお母様の家。木造2階建てで築50年ほど、前の道から幅2m前後の通路を15mほど入った奥にあります。車は入りません。

1社目の担当者は「旗竿地なので」と、近所の四角い土地の家よりかなり低い額を出しました。2社目は「建て替えできるか分からないので、買取のほうが早いかもしれません」。どちらが正しいのか分からないまま、日曜の夜9時に「旗竿地 売れない」と検索する。東京に住む弟さんには、まだ何も説明できていません。

もしこれがあなたのことなら、まず深呼吸です。旗竿地だから売れない、という話ではありません。

旗竿地（はたざおち）は、道路から細い通路を通って奥に入る土地です。上から見ると、竿の先に旗がついた形に見えるので、こう呼ばれます。役所の書類では「路地状敷地（ろじじょうしきち）」と書かれることもあります。細い通路の部分が「竿」、家が建っている奥の広い部分が「旗」です。

同じ地域の四角い土地（整形地）より価格を低く見られる場合があります。ただ、旗竿地という名前だけで、一律の値引き率を当てはめることはできません。あなたの家の条件と、比較する成約事例を確かめる必要があります。

当てはめる前に、「なぜ安くなるのか」を分けてみてください。

旗竿地が安く見られる理由は、だいたい次の3つのどれか（または組み合わせ）です。これを、この記事では「旗竿地の3チェック」と呼びます。

3つのうち、①と③は「紙」で確かめられることが多く、②は「見せ方」で印象が変わります。逆に、土地の形や日当たりのように、どうしても変えられない部分もあります。

だから私は、「旗竿地」という名前だけで値段を決めません。紙がそろっていれば、買主様は判断しやすくなります。そろっていなければ、「分からないから、そのぶん安く」と考えられがちです。査定の準備では、近くで売り出し中の家もポータルサイトで私が確かめ、3つのどれが効いているかを考えます。

次の章では、3つのうち一番大事な「①建て替え」を、紙で確かめる手順を見ていきましょう。

1社目は「建て替えは大丈夫だと思います」、2社目は「できないかもしれません」。会社ごとに違う見立ては、資料と現地をそろえ、市の窓口や建築士に確認することで理由を整理できます。

家を建てる土地は、建築基準法の道路に2m以上接していないといけない、と決められています（建築基準法第43条第1項）。旗竿地では、この「2m」を竿の部分で満たしているかが問題になります。入口の接道長さだけでなく、竿の途中の狭い所、境界、塀なども確認します。ただし、図面の数値や自己採寸だけで法上の有効な幅を確定せず、市の窓口や建築士に敷地の扱いを確かめます。

法上必要な接道を満たさない場合、原則としてそのままでは建て替えできません。ただし認定・許可等の対象となる可能性は個別判断なので、市に確認してから扱いを決めます。その場合の売り方は別の記事で詳しく書いています → 再建築できないと言われた家の売却

ネットの旗竿地の記事には、「竿の長さが20mを超えたら幅3m必要」といった話がよく出てきます。これは東京都などの条例の例です。

大阪府の条例を見ると、一戸建てについて「竿の長さに応じて必要な幅が増える」という決まりは見当たりませんでした。ただし、大阪市の条例や取り扱いまでは、私の調べでは確かめきれていません。京都市など、市によって決まりが違う所もあります。大阪市の家なら、最後は市の建築指導の窓口で確かめると覚えておいてください。

東京の基準の記事を読んで、「うちは15mだから大丈夫」と安心してしまう。逆に「25mだからダメ」とあきらめてしまう。どちらも、大阪の家では早すぎる判断です。

紙は、次の順番で見ていくと迷いにくいです。

1. 地積測量図（ちせきそくりょうず）：土地の形と、辺ごとの長さが書かれた図面。竿の幅が数字で読めることが多いです。法務局の窓口か、インターネットの「登記情報提供サービス」（有料）で見られます。古い土地だと、作られていない家もあります
2. 公図（こうず）：土地の形と地番（土地の番号）が分かる図面。地積測量図がない家は、まずこれで形を確かめます。ただ、公図の縮尺を定規で測って正確な幅としないでください。幅の数値が確認できなければ「未確認」と記録します
3. 登記事項証明書（登記簿）：土地の地番・面積・持ち主が書かれた書類。竿の部分が別の地番になっていないか、お隣と共有になっていないかもここで分かります
4. 前の道が建築基準法の道路か：大阪市なら「マップナビおおさか」で指定道路図を見られます。注意したいのは、幅4m以上ある道でも、建築基準法上の道路ではない場合があることです。分からなければ、市の窓口で地番を伝えて聞いてください

現地でメジャーを当てるときは、塀やブロックの内側で測ると、図面の数字と合わないことがあります。境界と、塀の内側の通れる幅は別だからです。境界標や図面の位置が疑わしい場合は、土地家屋調査士に確認します。図面の数字と現地の数字は、どちらか片方ではなく両方を書き出しておくのがおすすめです。

私も、竿の幅はまず測量図で確かめ、そのあと現地で測ります。訪問査定で伺うときは、図面の数字と見比べながら竿の部分を見ています。

書き出した数字は、次の表にまとめておくと、査定のときにそのまま使えます。

「2m以上」で前の道も建築基準法の道路と分かれば、接道確認の一歩です。それだけで建て替え可能とは確定しません。セットバック、用途・規模、建ぺい率・容積率など、ほかの条件も市の窓口や建築士に確認します。「ぎりぎり」や「2m未満」なら、第6章のQ1と、先ほどの再建築不可の記事も読んでみてください。

竿の幅の数字が読めない。図面のどこを見ればいいか分からない。そんなときは、地積測量図か公図の写真を公式LINEに送ってください。どの寸法が読めるか、追加で何を確認するかを一緒に確かめます。→ 公式LINEで相談する

建て替えの次は、旗竿地で一番よく聞かれる「車が入らない」問題です。

「車が入らないなら、もう売れないですよね…」。そう決めてしまう前に、あなたの家の見せ方の候補を出してみましょう。

竿の幅が2〜2.5mあれば車が停められるかというと、これは現地しだいです。車の大きさ、塀の高さ、前の道の幅で、入れられるかどうかが変わります。図面の数字だけで「停められます」と書くのは危ないです。

一方で、大阪市の中心部や駅に近い場所では、車を持たずに暮らす買主様もいます。自転車で駅まで行き、休日は電車で出かける。そういう方にとっては、駐車場がないことは大きな問題になりにくいです。

無理に「車も入ります」と見せる必要はありません。「駐車場なしの家」と素直に出して、ほかの使い方をきちんと見せる。そのほうが、合う買主様に届きやすいと私は考えています。

竿の部分に何が入るかで、見せ方を変えます。

Aさんの家は「人だけ」か「自転車まで」です。この場合、大きな家具を運び込めるか、冷蔵庫や洗濯機が通るかを、買主様は気にされやすいです。通路の幅を写真に写し込んだり、図面に幅を書いたりしておくと、内覧の前から不安を減らせます。

旗竿地は、周りを家に囲まれていることが多く、日当たりを心配されやすいです。写真は光が入る時間帯の様子を撮り、撮影した時間や季節も伝えます。一番明るい写真だけで一日中明るいと誤解させず、ほかの時間帯や周囲の建物も説明してください。南側に窓があるなら、その窓からの光が分かるように撮ります。

反対に、「花壇を作って印象を良く」「門扉を新しく」といった工事は、私は基本的に勧めていません。売る前にお金をかけても、そのぶん高く売れるとは限らないからです。

私は写真の撮影、図面や掲載文づくり、内覧の立ち会いを、すべて自分でしています。だから、竿の部分をどの角度から撮るか、掲載文に何をどう書くかを、売主様と一緒に決められます。

見せ方が決まったら、次は売主様から見えにくい「買主様のローン」の話です。

「銀行の話は、買主さんの問題ですよね？」。そう思われがちですが、売主様が先にそろえる紙で、止まりにくくできる部分があります。どの紙を出すか、ここで決めてしまいましょう。

旗竿地では、土地の形や接道などが銀行の担保評価に影響する場合があります。担保評価とは、お金を貸すときに銀行が見積もる不動産の担保としての価値です。土地だけでなく建物や権利関係なども確認されます。大阪市の銀行が実際にどう見るかは、銀行や買主様によって違います。

止まりやすいのは、こんな場面です。買主様が気に入って申込みをして、住宅ローンの事前審査も通った。ところが本審査（正式な審査）で初めて土地の形や前の道を細かく見られ、「この接道だと、希望額は出せません」と言われる。売主様からは見えない所で話が止まるので、気づいたときには時間だけが過ぎています。

私は、旗竿地かどうかに関係なく、どの家でも買主様の事前審査のときに、物件の資料を銀行に渡して見てもらっています。最初から見てもらっておけば、本審査で「初めて見た」ということが起きにくいからです。

旗竿地なら、とくに竿の幅が読める測量図があるかどうかが大事になります。前の道を調べた結果も、メモにしておくと説明がしやすいです。

建築計画概要書の取り方や、検査済証がない家の注意点は、こちらの記事で書いています → 検査済証がない家で確認する書類

ひとつだけ覚えておいてほしいのは、事前審査が通っても、本審査の承認が約束されたわけではないことです。だからこそ、紙を最初にそろえて、本審査で新しい驚きが出ないようにしておく。紙を集める順番を売り出す前に決めておくのは、そのためです。

登記情報提供サービスは閲覧用で、公印等のある正式な証明書とは別です。銀行が求める書類の種類・発行時期・追加資料を確認し、正式な証明書が必要なら法務局やオンライン請求で取り寄せます。Aさんなら、第2章で集めた資料を見せ、建てたときの書類（確認済証や図面）も探します。古い家では建築計画概要書が残っていない場合もあるので、市に照会します。

ここまでで3つのチェックがそろいました。次は、いよいよ値段の話です。

「結局、いくらで売れますか？」。答えを出す前に、一律に何割安いという見方はいったん脇に置いてください。確認で見直せる可能性がある差と、土地の条件に残る差を分けてから、売り出す値段を決めます。

旗竿地の3チェックの結果を、次の表に当てはめてみてください。

竿の部分は通路としての役割が大きく、奥の敷地と同じように自由に使えるとは限りません。登記上の土地面積に含まれていても、セットバック部分など建築上の敷地面積に算入できない所があるため、分けて確認します。土地の形や日当たりも、紙では変えられません。ここは正直に、値段に織り込む差です。

一方で、安さの理由が「建て替えできるか分からない」「ローンが通るか分からない」なら、資料をそろえることで不明点を減らせる可能性があります。ただし、不利な条件が確認される場合もあり、査定額の上昇や融資の承認を約束するものではありません。査定額を見たら、担当者に「この額は、表のどの行を理由にしていますか？」と聞いてみてください。返ってきた答えが「建て替え」か「ローン」の行なら、紙をそろえることで見直せる余地があります。Aさんなら、弟さんにもその行を指さして説明できます。

売り出す値段は、近くで売れた事例と、今売り出し中の物件を新しい順に並べて決めます。旗竿地の事例が近くにあればそれも見ますし、なければ整形地の事例から、残る差の分を考えます。

差がどのくらいになるかは、家ごとに違います。「旗竿地だから一律に何割安い」ということはなく、物件しだいです。竿の長さ、旗の部分の広さ、周りの家の建ち方で、同じ旗竿地でも見え方が変わるからです。

2社目の担当者のように、「買取のほうが早い」と言われることもあると思います。買取業者に買ってもらうのは、早めの売却を優先する方の選択肢です。ただし調査や契約条件、決済までの手続きは必要で、日程や成立が保証されるわけではありません。私は自社で買い取ることはしません。ただ、売主様が買取を望まれる場合や、そのほうが売主様のためになる場合は、高く買ってくれる業者を探します。

大事なのは、比べてから決めることです。紙をそろえて仲介で売り出した場合の見込みと、買取業者の提示額を並べて、時間と金額のどちらを優先するか決めてください。比べ方はこちらで書いています → 業者買取と仲介の比べ方

旗竿地は、整形地に比べると問い合わせが少なくなりやすい家です。だからこそ、他の不動産会社が抱えている買主様からの1件が大事になります。

私は囲い込み（売却を任された会社が、他の会社の買主様を通さないこと）をしません。売り出したらレインズ（不動産会社どうしが物件情報を共有する仕組み）に登録し、他の会社の買主様からの問い合わせも通します。実際に、レインズを通じて他社様から購入希望のお客様をご紹介いただき、成約した取引もあります。問い合わせが少ない家ほど、入口を広くしておくことが値段を守ることにつながります。

ここまで読んで、「うちはこういう場合は？」と思うことがあるかもしれません。次の章で、気になりやすい4つにお答えします。

旗竿地の売主様が気にされやすい4つの質問に、1問ずつ結論からお答えします。

この時点では、どちらとも言い切れません。境界と通れる幅は別で、塀の内側の自己採寸だけでは建築上の有効な幅を決められません。境界標や図面の整合性、接道・その他の建築条件も確かめる必要があります。市の建築指導の窓口に図面を持って相談し、必要なら測量の専門家（土地家屋調査士）に境界を確かめてもらってください。2m未満と分かった場合の売り方は、再建築不可の記事で書いています → 再建築できないと言われた家の売却

自分が所有する家・土地と、自分の共有持分を売ることは、共有通路全体を売ることとは別です。自分の持分の売却は原則として単独でできますが、通行・掘削・工事や既存の合意の承継に必要な確認とは分けて考えます。通路をお隣と共有の持分で持っているのか、それぞれが自分の分を持って通り合っているのかで、話が違ってきます。まずは登記簿で持ち方を確かめ、司法書士に相談してください。通路や前の道が私道の場合の考え方は、こちらで書いています → 私道の資料と承諾書の確認

旗竿地ほど、壊す前に売り方を決めたほうがいいです。重機が入りにくい旗竿地では、解体の段取りが整形地より手間取ることがあります。そして、壊してしまうと元には戻せません。査定は片付けの前でも大丈夫なので、先に古家付きと更地の両方で見込みを出してから決めてください。片付け（家財の撤去）と解体は、それぞれ別の業者さんを紹介するのが私の基本です。比べ方はこちらで書いています → 古家付きと更地渡しの比べ方

家ごとに違うので、月数は言い切れません。ただ、紙がそろっていないと、問い合わせが入ってから説明に時間がかかったり、ローンで止まったりして長引きやすいです。期間の見込みの立て方と、延びやすい家の見分け方は、こちらで書いています → 売却期間を3つの区間で考える

最後の章で、ここまでを3行にまとめて、今日やることを1つに絞ります。

• 安い理由は3つ：建て替え・車・ローン。「旗竿地なので」を3つに分ける
• 資料は不明点を減らすため：建て替え・ローンは資料と専門家の確認、車は実際の使い方を伝える。価格上昇や承認の保証ではない
• 値段は紙のあとで決める：査定額は「表のどの行が理由か」を聞いてから受け止める

法務局の窓口か、インターネットの登記情報提供サービスで、地積測量図を出し、竿の幅の寸法が読めるか見てください。公図しかない・数字がない場合は、縮尺から推測せず「幅は未確認」と記録します。それも相談を始める手がかりです。

Aさんなら、図面で「2.0m」という数字を見つけた時点で、話が変わります。2社のどちらを信じるかではなく、「この2.0mは本当か、前の道はどうか」を確かめる話になるのです。弟さんにも、その数字を見せながら説明できるようになります。

1. 「竿の幅メモ」に、図面の数字と現地で測った数字を両方書く
2. マップナビおおさかで前の道の種類を見て、分からなければ市の窓口で聞く
3. 家の中で、建てたときの書類（確認済証・図面）を探す

図面を出して、幅を書いて、道を調べる。ここまでは、この記事だけで進められます。そのうえで「うちの家だと、どの差が縮められる？」と思ったら、公式LINEで声をかけてください。

→ 公式LINEで相談する

送ってもらうのは「地積測量図か公図の写真」と「査定で言われた額」の2つで十分です。売るかどうか、まだ決める必要はありません。

相談には代表の私が2日以内を目安にお返事します。営業電話はしません。

• 通路や前の道が私道・お隣と共有の方へ → 私道の資料と承諾書の確認
• 建物の書類と、買主様のローンが心配な方へ → 検査済証がない家で確認する書類
• 「買取なら早い」と言われて迷っている方へ → 業者買取と仲介の比べ方

ここまで読んでくださって、ありがとうございます。

「旗竿地なので」と言われると、家そのものを否定されたような気持ちになりますよね。お母様が長く暮らした家なら、なおさらだと思います。でも、安いと言われた理由を3つに分けてみると、資料で何を確認すればよいかが見えてきます。

今日は、図面に幅の数字があるかを見るだけでも十分です。読めなければ「未確認」として相談してください。その数字が、あなたが納得して次の一歩を決めるための、最初の手がかりになりますように。

確認先（2026年10月28日）：大阪市・敷地と道路／接道規定の特例／登記情報提供サービスの説明