隣人トラブルはどこまで言う？｜大阪市の家で5つの質問で分ける

「不動産屋さんに話したら、足元を見られませんか？」

隣の人とのことを打ち明けるのは、家の欠点を自分から差し出すようで怖いものです。でも、この悩みの答えには形があります。先にその形と、この記事で扱う範囲をお話しします。

ここからは架空の例で話を進めます。Aさんは41歳の会社員。奥さんと、小学5年生と2年生の子どもの4人で、東淀川区の木造2階建てに住んでいます。10年前に中古で買った築24年の家で、お隣とは幅1mほどの路地とゴミ置き場を一緒に使っています。

2年前から、路地に置く自転車のことや子どもの声のことで、お隣と何度か言い合いになりました。去年は町会長さんに間に入ってもらったこともあります。郵便受けに手紙が1通入っていたこともありました。

「春までに引っ越そう」。夫婦でそう決めかけたものの、不動産会社への電話がかけられない。言ったら売れないかもしれない。言わずに売って、後で何か言われたらどうしよう…。日曜の夜、子どもが寝たあとにスマホで「隣人トラブル 告知義務 どこまで」と打ち込む。記事を2本読んでも答えが出ない。たぶん、あなたも今そこにいるのではないでしょうか。

検索窓に「隣人トラブル」と打つと、候補に「どこまで」が出てきます。悩んでいるのはAさんだけではありません。

この記事で扱うのは、隣の人の「言動・生活音・ゴミ・臭い」のような、人と人との間のことです。

境界や越境のように、土地や建物そのものの話は別の記事に書いています → 越境がある家の売却前の確認

家の中で人が亡くなった場合の告知も、考え方が別なのでこちらへ → 親が自宅で亡くなった場合の告知

もう1つ。この記事は、隣の方を悪く言うための記事ではありません。言い合いになったのは、どちらかが一方的に悪いからとは限らない。だから本文でも「怖い人」「おかしな人」という言い方はしません。出てくるのは「いつ・何が起きたか」という事実だけです。

隣人について知っていることを何もかも説明する、という意味ではありません。ただし「聞かれなければ言わなくてよい」とも限りません。買うかどうかに関わる重要な事実は、先に担当者へ伝えてください。何を説明する必要があるかは、出来事と買主様への影響から個別に確認します。

「言う・言わない」の二択ではなく、「どこに線があるか」の問題なんです。では、線を越えてしまうと何が起きるのか。次の章で、法律の話を5行に絞って見ていきましょう。

「言わずに売ったら、訴えられるのでは」。この漠然とした怖さを、「何をすると責任を問われうるのか」という具体に置き換えましょう。法律の話ですが、5行に絞ります。

1. 売った家が契約の内容と違っていたら、売主様が責任を負うことがある（契約不適合責任）
2. 隣人のことを全部話す義務は原則ない。ただし、その例外を示した裁判例がある
3. 周りの事情が「物件の欠点」と認められて、賠償になった裁判例もある
4. 人の死の告知には国のガイドラインがあるが、隣人のことは扱っていない
5. 担当者が周囲の事情をすべて調べられるわけではない。知っている事実は売主様から伝える

1つずつ、短く補足します。

契約不適合責任とは、売った家が契約で約束した内容と違っていたときに、売主が負う責任です。2020年4月の民法改正で今の形になりました。中古の家では、引渡し後の責任を負わない「免責」の特約を付けて売ることがよくあります。

ただ、民法572条は、売主様が知りながら告げなかった事実などについて、免責の特約でも担保責任を免れられないと定めています。隣人の件では、契約不適合責任と、契約前の説明義務違反の問題も分けて確認します。「免責で売るから、言わなくても大丈夫」は通らない、ということです。

大阪高裁の平成16年12月2日の判決を、不動産適正取引推進機構（RETIO）の判例紹介と弁護士解説で確認します。この事案では、売主様が次の状況で説明を求められたことなどが問題となりました。

• 買主から直接、説明を求められた
• その事情が、買主に重大な不利益をもたらすおそれがある
• 買うかどうかの判断に影響しそうである

この事案では、具体的な出来事を伝えず、最近は問題がないと誤解させた説明について、売主と売主側の仲介業者の責任が認められました。この3条件だけを、すべての取引の判定表にはできません。質問されていなくても、暮らしに大きく影響する事実は先に担当者と確認してください。

東京地裁の平成7年8月29日の判決では、近くの暴力団事務所が、買った土地の欠点と認められました。売主から説明はなく、代金の2割に当たる額の賠償が命じられたとされています（弁護士事務所の解説による）。

隣人トラブルとは事案がまったく違うので、そのまま当てはめることはできません。ただ、「建物に傷がなくても、周りの事情が問題になりうる」ことは知っておいてください。こうした周りの事情の欠点は、「環境的瑕疵（かし）」と呼ばれることがあります。

2021年に国が出した告知のガイドラインは、家で人が亡くなった場合についてのものです。隣人のことには触れていません。だから「ここまでは言わなくていい」という公式の線は、隣人トラブルについては無いのが正直なところです。

担当者が近所を一軒ずつ調べて、すべての事情を把握するとは限りません。調査や確認の方法は物件と事情によって違い、気になる情報を得た場合には追加の確認が必要になることもあります。知っている事実は、売主様から先に伝えてください。

これを「じゃあ黙っていればばれない」と読むのは逆です。担当者が知らなければ、買主様に聞かれたときに正しく答えられません。先に担当者に話しておくことが、結果として売主様を守るんです。

私はよく「買は情報、売は信頼」と言います。売る側の仕事は、売主様と担当者の間で事実がそろっているところから始まります。

ここまでは一般的な考え方です。ご自分の件が裁判になったらどうなるかは、弁護士に確かめてください。そのうえで、「自分の件はどこに入るのか」を整理するのが次の章です。

ここからは、あなたの件の番です。5つの質問に答えて、3つの箱のどこに入りそうかを見ていきます。最後には、担当者に見せるメモが1枚できあがります。

3つの箱はこうです。

• 書いて伝える：買主様への重大な影響が見込まれる事実を、物件状況確認書と契約前の説明で伝える
• 担当者と確認する：影響・現状・再発の可能性が不明な件を、資料と経緯から確認する
• 記載不要か個別に確認：解消した件も、出来事の重大さと買主様への影響を確かめてから判断する

では、1問ずつ見ていきましょう。Aさんの答えも1行ずつ添えます。

始まった時期と、最後に何かあった時期を書きます。「今も続いているか」は確認の材料です。何年も前の一度きりの出来事でも、重大だったり再発の可能性があったりすれば、説明が必要な場合があります。

Aさんの答え：「2年前の春から。最後の言い合いは今年の夏。今も顔を合わせると気まずい」

ここが意外と難しいところです。「怖い人」「非常識な人」は評価で、事実ではありません。書くのは「◯年◯月、路地の自転車のことで口論になった」のような出来事です。人柄の評価は書かないでください。

出来事で書けると、自分でも冷静に見られるようになります。書き出してみて、「思っていたより回数は少なかった」と気づくこともあります。

Aさんの答え：「路地の自転車のことで言い合い3回。子どもの声のことで注意を受けたのが1回」

記録には、自分の日時入りメモや、第三者に相談した経緯、受け取った手紙などがあります。たとえば次のようなものです。

• 町会・自治会に相談した、間に入ってもらった
• マンションなら管理会社や管理組合に伝えた
• 区役所などの窓口や、警察に相談した
• 手紙や張り紙を受け取った・出した

記録は、何が起きたかを具体的に確かめる材料になります。記録がないことは、説明が不要という意味ではありません。記憶と資料を分け、分からない部分は分からないと伝えます。

Aさんの答え：「去年、町会長さんに間に入ってもらった。郵便受けに手紙が1通（保管している）」

相手の方がこれからも隣に住み続けるか。路地・壁・ゴミ置き場・駐車場のように、毎日使うものを一緒に使うか。この2つを見ます。

たとえば、相手の方が引っ越していれば状況が変わる場合があります。ただし、共有物がなくても音・臭い・言動の影響はあり得るため、その有無だけでは判断しません。逆に、Aさんのように路地とゴミ置き場を共有していると、買主様も毎日お隣と顔を合わせることになります。

Aさんの答え：「お隣は持ち家で住み続けそう。路地とゴミ置き場は共有」

内覧で「お隣はどんな方ですか？」「ご近所で困ったことはありますか？」と聞かれる場面を思い浮かべてください。そのとき、事実と違うことを言わずに答えられるかどうかです。

「特に何もないですよ」と答えたくなる件なら、それはもう「書く」か「担当者と決める」側に入っていると考えたほうが安全です。

Aさんの答え：「聞かれたら『何もない』とは言えない」

5つの答えは、担当者と事実を整理するための材料です。見るのは、出来事の重大さ、再発の可能性、買主様の暮らしへの影響です。

○の数で箱を決めるものではありません。一度きり・記録なしでも、重大な出来事なら伝える必要がある場合があります。解消した経緯も含め、担当者と、必要に応じて弁護士と確認します。質問5は、どの箱でも守る共通の決まりです。

Aさんは口論を繰り返し、共用通路の使い方も未解決です。その経緯と今の状態を書いて伝える方向で、担当者と具体的な説明を整えます。5つの質問は法的な判定基準ではありません。

私は、売主様が気になること、「これは言っておかないといけないかな」と感じることは、買主様にお伝えするようにしています。気になるか気にならないかは、人によって感じ方が違うからです。

物件状況確認書も、同じ考え方で書いています。記載不要か確認する件でも、売主様が気になっているなら、私は伝える側で考えます。人の死の告知でも、私は国の線引きより広く事前に伝えています。後から知って困る方を出さないためです。

用意するのは紙1枚とペンだけです。5つの質問を縦に並べて、それぞれ1行で答え、一番上に今日の日付を入れてください。スマホのメモでもかまいません。Aさんなら、こんな1枚になります。

• 日付：2026年10月31日
• いつ：2年前の春から。最後は今年の夏。今も気まずい
• 何が：路地の自転車で言い合い3回。子どもの声で注意1回
• 記録：去年、町会長さんに入ってもらった。手紙1通（保管）
• これから：お隣は住み続けそう。路地とゴミ置き場は共有
• 聞かれたら：「何もない」とは言えない
• 確認したい点：口論が繰り返され、通路の使い方が未解決。経緯を書いて担当者と確認

このメモがあると、査定のときに担当者に見せるだけで話が早く進みます。「どう説明したらいいか分からない」という一番しんどいところを、紙が代わりに説明してくれるからです。

メモができたら、隣人の氏名・連絡先・詳しい住所など、相談に不要な個人情報を隠してから、写真を公式LINEに送ってもらっても大丈夫です。「この内容だと、どの箱に入りそうか」を私からお返事します。→ 公式LINEで相談する

箱が決まったら、次は「書く」と決めた件を、実際にどの紙にどう書くかです。

「書く」と決めても、手が止まるのはここです。何をどこまで書けばいいのか。型と文例があれば、自分の件の1〜3行は今日のうちに下書きできます。

書く場所は、物件状況確認書（告知書とも呼ばれます）です。売主様が知っている事実を記し、買主様に伝える書類です。買うかどうかに関わる内容は、契約当日に初めて渡すのではなく、契約前に検討できるよう説明します。雨漏りやシロアリの有無などと並んで、近隣のことを書く欄があります。欄の名前は会社によって少し違うので、担当者にどこに書くか聞いてみてください。

私は、物件状況確認書と付帯設備表（エアコンや給湯器など、設備の状態を書く表）を、売主様と一緒に細かくチェックしています。理由は第2章のとおり、知っていて書かなかったことには免責が効かないからです。書面は説明の記録になります。ただし、あいまいな1行を書くだけで説明を尽くしたことにはなりません。買主様に影響が伝わる具体性と、口頭説明との一致を確認します。引渡しのあとに買主様から連絡が来たときも、解決するまで私が間に入ります。

書き方の型は、たった3つです。

• 時期：いつから、いつまで
• 内容：何が起きたか（出来事で）
• 今の状態：今も続いているか、どうなっているか

不動産ポータルのアットホームの解説でも、同じく時期・内容・現状の3点を書くよう案内されています。ここに相手の人柄や、自分の気持ちは入れません。

Aさんの場合なら、たとえばこうなります。

「2024年春ごろから、隣地との共用通路への自転車の置き方について、隣地居住者と3回口論になりました。子どもの声について注意を受けたこともあります。2025年に町会の役員の方に間に入っていただき、手紙を1通受け取りました。2026年夏にも口論があり、共用通路の使い方について、現在も取り決めはありません。」

相手を「隣地居住者」とだけ書いて、名前や評価は書いていません。最後の1文が「今の状態」です。手紙の内容に重要な申し出等があれば、その要点も担当者と確認します。単なる話し合いと口論を言い換えて、程度を小さく見せないようにします。

マンションの場合なら、こんな書き方になります。

「2023年ごろから、上階からの夜間の足音について、管理会社に2回相談しました。管理会社から掲示で注意喚起が行われました。現在も時々気になることがあります。」

こちらも、上の階の方を特定する書き方はしていません。

次のような言葉は、書類にも口頭の説明にも使わないほうがいいです。

• 「異常な隣人」「頭のおかしい人」のような人柄の評価
• 「警察沙汰になった」のような大きく聞こえる言い方（相談しただけなら「警察に相談したことがあります」）
• 「たいしたことはありません」のような、軽く見せる言い方

大げさにも、小さくもしない。事実をそのままの大きさで書くのがコツです。

販売図面やSUUMOなどの広告にどう載せるかは、会社の決まりと担当者の判断によります。大事なのは、買主様が買うと決める前に、確認書と説明で事実が伝わっていることです。

物件状況確認書全体の書き方、分からないことは「不明」と書いてよい理由は、noteにまとめています → 物件状況確認書の書き方（note）

紙の準備ができたら、次は人と人が顔を合わせる内覧の日です。

「内覧の日に、ちょうどお隣さんが出てきたらどうしよう」。この不安は、担当者と先に決めておく項目に変えられます。

内覧の前に売主様と決めておくのは次の項目です。

1. 内覧の時間帯（安全やプライバシーに配慮し、普段の音や利用状況を隠して誤解させない時間と説明を決める）
2. 共有しているもの（路地・ゴミ置き場・壁・駐車場）の説明を誰がするか
3. 「お隣はどんな方ですか？」と聞かれたときの答え方
4. 答えにくい質問が出たとき、担当者が引き取るかどうか

3は、第4章で作った確認書の1行と同じ中身で答えられるようにしておきます。紙と口で言うことが違うと、それだけで買主様は不安になるからです。

大阪市には、長屋や連棟、細い路地の奥の家が多い地域があります。Aさんの家のように路地やゴミ置き場を共有していると、内覧の日に買主様が路地を通るのは避けられません。

路地のどこまでが共有か。ゴミ出しの曜日や置き場の決まりはどうなっているか。この2つを説明できるようにしておくと安心です。決まりを確認できていない場合は「未確認」と伝え、資料や関係者に確かめます。「知らない」と「決まりがない」は分けてください。

マンションでは、管理会社や管理組合に相談した記録が残っていることがあります。また、マンションを売るときは、担当者が管理会社から「重要事項調査報告書」（管理の状態をまとめた書類）を取り寄せます。そこに近隣のことがどう出るかは物件ごとに違うので、担当者に確認してもらってください。自分が管理会社に相談したことがあるなら、そのことを先に担当者に話しておくのが一番です。

住みながら売る場合、内覧の日に売主様が家にいても大丈夫です。私は、鍵を預かって売主様のいない間に内覧をすることは、基本的にしていません。

当日、買主様から近所のことを聞かれて答えにくければ、担当者が引き取ります。売主様がその場で一人で抱える必要はありません。

ご近所に売ることをなるべく知られたくない、という方は、こちらも参考にしてください。

• 近所に知られずに売りたいときに隠せること・隠せないこと（note）→ 近所に知られず売るときの確認（note）
• 近所に知られずに売るコツ → 近所に知られずに売るコツ

準備の形が見えてきたら、最後に気になるのは「で、結局いくらで売れるの？」ですよね。次の章で、値段・期間・売り方を並べてみます。

「伝えたら、もう売れないんじゃないか」。そう思って、最初から買取業者に電話しかけている方もいるかもしれません。その前に、値段・期間・売り方を並べてみましょう。

「いくらで売れますか？」「伝えたら、いくら下がりますか？」。気になるのは当然です。ただ正直に言うと、隣人トラブルで値段がどれだけ変わるかに、決まった下げ幅はありません。

何が起きたのか、今も続いているのか、買主様がそれをどう受け止めるのか。この3つで大きく違います。小さな子どもがいて静かな環境を求める方もいれば、昼間は家にいないので気にしないという方もいます。だから「必ず大きく下がる」とも「下がらない」とも、私は言いません。言えるのは、第3章のメモがあると、担当者が査定で値段への映り方を考えやすくなる、ということです。

Aさんのように春までに移りたい方は、時期も気になると思います。売り出しから引渡しまでは、数か月はみておきたいところです。2027年の新学期に新しい家で暮らしたいなら、年内に売り出しの準備を進めておくと安心です。冬にも、新学期に合わせて家を探している買主様はいます。

大阪市の中古マンションの成約は、2026年9月で383件でした（近畿レインズの集計）。前の年の同じ月より約27%少ない数です。この成約件数だけで、競合する家の多さや個々の売却期間は分かりません。市況にかかわらず、契約の直前や後になって事情が伝わると、そこで話が止まりやすくなります。値段交渉の材料にもなりやすい、と私は考えています。だから、先に伝えるほうが安心なんです。

家が何か月で売れるか、延びやすい家の見分け方はこちらに書いています → 売却期間を3つの区間で考える

「事情のある家は買取しかない」と思い込んでいる方もいます。でも、選べる道は2つあります。

私は自社で家を買い取ることはしません。ただ、売主様が買取を希望されるときや、そのほうが売主様のためになるときは、高く買ってくれる買取業者を探します。業者の提示額と仲介を並べて比べる方法は、こちらにまとめています → 業者買取と仲介の比べ方

もう1つ、仲介で売るなら知っておいてほしいことがあります。囲い込みです。囲い込みは、売却を任された会社が物件を抱え込んで、他社からの購入希望を通さないこと。

事情のある家ほど、「その事情を聞いたうえで、それでも住みたい」という買主様を広く探す必要があります。窓を狭くすると、その1人に出会える確率が下がってしまいます。

だから私は囲い込みをせず、レインズ（不動産会社どうしの物件情報の仕組み）で、他社の買主様にも見てもらいます。事情を書いた物件状況確認書があれば、他社の担当者も買主様に同じ説明ができます。実際に、レインズを通じて他社様から購入希望のお客様をご紹介いただき、成約したこともあります。

最後に、残りそうな疑問に答えます。

相続した家の方、苦情を言われている側の方の「自分の場合は？」も、ここで拾います。

一度きりという回数だけでは決められません。何が起きたか、どの程度だったか、解消した経緯と再発の可能性、買主様への影響を確認します。ただ、自分一人で「書かない」と決めてしまわず、第3章のメモは作って担当者に見せてください。判断を2人で持っておくほうが、後で安心です。

知らないことは、物件状況確認書に「不明」と書いてかまいません。知らないことを知っているように書く必要はありません。そのうえで、分かる範囲で確かめてください。たとえば、片付けに通ったときにお隣にあいさつする、町会の方に話を聞く、親の書類の中に手紙が残っていないか見る、などです。分かったことは書きます。

言われた内容・時期・今の状態を、事実で書けば大丈夫です。「〇年〇月、隣の方から、夜の洗濯機の音について申し出がありました。以後、夜9時以降は使っていません」のような書き方です。自分を加害者だと書く必要はありません。言われた側でも、買主様がこれから同じお隣と暮らすことに変わりはないので、事実を伝えておくほうが買主様のためになります。

広告にどう書くかは、会社の決まりと担当者の判断によります（第4章）。それより大事なのは、買う前に事実が伝わっていることです。事情を知ったうえで「それでもこの家がいい」と決めた買主様との契約は、後から揉めにくい契約です。

では最後に、今日からやることをまとめます。

記事を閉じたあと迷わず動けるように、覚えておくことと、やることを分けて書きます。

• 原則と例外：全部を話す義務は原則ない。でも、聞かれたことに事実と違う答えはしない。今も続き暮らしに及ぶことは先に伝える
• 5つの質問で整理：いつ・何が・記録・これから・聞かれたら。○の数ではなく、重大さ・再発・暮らしへの影響を担当者と確認
• 書くときの型：時期・内容・今の状態。人柄の評価は入れない

第3章の5つの質問に1行ずつ答えたメモを作って、一番上に日付を入れてください。10分で終わります。

1. 手紙・町会とのやり取り・管理会社や窓口への相談の記録を、1つの封筒やフォルダにまとめる
2. 家族で「春までに動くか」「どこまで伝えるか」を話す。メモがあると、夫婦の話も落ち着いて進みます
3. 査定を頼むときにメモを見せて、「物件状況確認書にどう書きますか？」と聞く。担当者ごとの答え方を比べると、誰に任せたいかが見えてきます

ここまでの作業は、この記事だけで進められます。そのうえで「うちの件は、どの箱に入りそう？」と思ったら、公式LINEで声をかけてください。

→ 公式LINEで相談する

送ってもらうのは「5つの質問のメモ」と「家がある区の名前」です。隣人の氏名・連絡先など相談に不要な個人情報は隠し、手紙の原本画像をそのまま送らず、まず出来事の要点を教えてください。売るかどうか、まだ決める必要はありません。

相談には代表の私が2日以内を目安にお返事します。営業電話はしません。

• 家の中で人が亡くなった実家の告知を知りたい方へ → 親が自宅で亡くなった場合の告知
• 売った後にどんな責任が残るかを知りたい方へ → 売却後の雨漏りと責任の確認
• 業者に売るか仲介で売るか迷っている方へ → 業者買取と仲介の比べ方

ここまで読んでくださって、ありがとうございます。

毎日通る路地で、お隣と顔を合わせないように時間をずらす。郵便受けを開けるたびに、少しだけ身構える。そういう暮らしは、思っている以上に心をすり減らします。「もう引っ越したい」と思うのは、弱さでもわがままでもありません。

そのうえで「次に住む人に、ちゃんと伝えたい」と悩めるのは、誠実な方だからだと私は思います。全部を背負い込む必要はありません。分かっている事実を、そのままの大きさで紙に書く。そこから担当者と、契約前に何をどう説明するかを整えられます。

まずは今夜、10分だけ。5つの質問のメモを書いてみてください。その1枚が、あなたの家族が新しい春を迎えるための、最初の準備になりますように。

確認資料（2026年10月31日）：RETIO・大阪高裁の判例紹介 ／ 弁護士による隣人トラブルの解説 ／ 東京地裁の事例解説 ／ 民法 ／ 国土交通省・人の死の告知ガイドライン ／ 近畿レインズ・2026年10月号集計表