家を売るのに何が必要？｜大阪市の家で、先に探す紙と私が取る紙

「スマホで調べたら書類が20個くらい出てきて。全部集めてからでないと、相談できないですよね？」

そう思って、相談を先に延ばしている方は少なくありません。この章では、査定を頼む前に用意するものと、「そろうまで待つ」をやめていい理由をお話しします。

ここからは説明のための例です。Aさん（54歳）は、吹田市の会社で事務の仕事をしています。昨年お母さんが亡くなり、東淀川区の実家は、東京に住むお兄さんと話し合ってAさんが相続しました。昭和50年代前半に建った木造2階建てです。売ると決めて、もう3か月です。

日曜の夕方、実家の和室で書類を段ボールに分けていました。出てきたのは、お父さんの名前が書かれた古い「登記済証」が1冊と、司法書士事務所の名前が入った封筒が1つ。ところが、ご両親が家を買ったときの契約書だけが見つかりません。スマホで「家を売る 何が必要」と調べると、20項目くらいの書類の一覧がずらり。「これ全部、私が集めるの？」と手が止まってしまいました。

Aさんのように、一覧を見て止まってしまう方は多いと思います。でも、その一覧は「売り始めてから引き渡すまで」の全部を1枚に並べたもの。最初の一歩に全部は要りません。

査定は、書類がそろっていなくても受けられます。査定で見るのは、紙よりも「家の話」です。

• 家の住所（地番が分からなければ、住居表示でかまいません）
• だいたいの広さ（土地と建物。分からなければ「たぶん◯坪くらい」で十分）
• 建った年（「昭和50年代」くらいでも話は進みます）
• 今の状態（雨漏り・傾き・空き家になってからの年数など）
• 売りたい時期と、気になっていること

あると話が早い紙もあります。私が査定のときに「あれば見せてください」とお願いしているのは、固定資産税の納税通知書（広さが分かる）と、買ったときの図面やパンフレットの2つです。ただ、無いから査定ができない、ということはありません。

「近所でいくらで売れているか、調べて持って行ったほうがいいのかな」と思う方もいるかもしれません。査定の準備で、今ネットで売り出されている家の様子は私が確認します。売主様が相場の資料を作ってくる必要はありません。

自分でも幅を知っておきたい方は、こちらの記事で調べ方を書いています → 売れた値段を自分で調べる方法

まだ売るか決めていない段階で、査定だけ頼んでいいのか迷っている方はこちら → 売るか未定の家で査定だけ頼むには

査定の前に要るのは家の話だけ、と分かったところで、次は20項目の一覧を「誰が取る紙か」で4つに分けてみます。

この章では、家を売るときに出てくる紙を「誰が用意するか」で分けます。分けてみると、あなたが家の中で探すのは数枚だと分かるはずです。

「家の中で探す」の行は4つだけ。しかも最後の行は「あれば」で、無い家も珍しくありません。

登記簿は、媒介契約（売却を任せてもらう約束）のときと、売買契約の前の2回、私が法務局で取ります。名義が売る人と同じか、昔の借金の記録（抵当権）が残っていないかを、売り出しの前に確かめておくためです。ここを後回しにすると、買主様が決まってから「名義が違った」「古い抵当権が残っていた」と分かることがあります。そうなると、引き渡しの日がずれることもあります。

買主様は、住宅ローンの事前審査（銀行が先に「貸せそうか」を見る審査）を受けます。そのときに要る登記簿・公図・測量図・建築計画概要書などは、私がそろえて銀行に渡します。銀行や物件によって追加資料が必要な場合もあります。資料が存在するかも含めて私が確認し、売主様の手元の紙が必要なら、用途と期限をお伝えします。

マンションの場合、管理会社から取り寄せる書類（管理費や修繕積立金の状況が書かれたもの）もあります。誰が頼むかは会社によって違うので、「管理会社への依頼はどちらがしますか？」と聞いておくと安心です。

Aさんなら、この表を印刷して「家の中で探す」の4行に〇か×を付け、そのままお兄さんにLINEで送れます。「全部集めないといけない」が「4行のうち2つは見つかった」に変わるだけで、気持ちはずいぶん軽くなります。

誰が取るかが分かったら、次は「いつ要るのか」です。早く用意しすぎると、かえって取り直しになる紙もあります。

この章では、紙が要る時期を売却の6つの段に並べます。「ここまでは無くても進む」「ここで止まる」の線が見えると、焦って役所に行かなくてよくなります。

権利証と印鑑証明書は、主に「決済」で名義を移す登記に使います。手元に無くても査定の相談は始められます。ただし、権利証の紛失・本人確認・必要書類は早めに確かめます。「使うのが決済だから、確認も直前でいい」という意味ではありません。

媒介契約を結ぶときは、本人確認書類と、登記簿で名義を確かめます。登記簿の名義が売る人と違う場合（亡くなった親の名前のまま、など）は、ここで相続や委任の段取りを決めます。

もう1つ。媒介を結んだら、レインズ（不動産会社だけが見られる物件情報の仕組み）に登録し、登録証明書をお渡ししています。私は囲い込み（売却を任された会社が、他社の買主様からの申込みを通さないこと）をしません。他社の買主様からの申込みも同じように受けます。この証明書は、「ちゃんと他社にも公開されているか」を売主様が自分で確かめられる紙です。受け取ったら、捨てずに取っておいてください。詳しくはこちら → レインズの登録と囲い込みの確認

売買契約のときに売主様が持ってくるのは、実印と本人確認書類くらいです。契約書に貼る印紙は私が用意します。

その前に大事な紙が2枚あります。1枚は物件状況確認書（雨漏りや傾きなど、家の今の状態を書く紙）。もう1枚は付帯設備表（エアコンや給湯器などを置いていくか、動くかを書く紙）です。これは私が売主様と一緒に、できるだけ細かく書きます。台風で屋根を直したことがあるなら、そのときの写真があれば添えます。見積書のような金額の紙は付けません。

私が通常ご案内する例では、印鑑証明書は1通です。ただし、必要通数は登記や金融機関の手続きによって変わるため、司法書士に確認してください。所有権移転登記に使う印鑑証明書は、登記申請の時点で作成後3か月以内のものが必要です（不動産登記令16条3項・18条）。早く取りすぎると取り直しになるので、決済・登記申請の日程から逆算して取得日を決めます。

Aさんが「とりあえず印鑑証明書だけでも取っておこう」と考えていたなら、先に必要通数と取得する時期を聞いておけば十分です。

登記簿の住所と今の住所が違う場合は、早めに司法書士へ伝えてください。2026年4月1日から住所・氏名の変更登記が義務化され、変更の日から2年以内が期限です。施行前の変更は2028年3月31日までに手続きが必要です。決済日に所有権移転とあわせて申請できる場合もありますが、法定期限を過ぎて決済まで待つことはできません。住所のつながりが分かる住民票や戸籍の附票など、必要な紙と日程を先に確認します。法務省：住所等変更登記の義務化

住宅ローンが残っている家は、決済日に返済・抵当権抹消書類の受取り・登記申請が進むよう、銀行と司法書士に事前に調整してもらいます。私の通常の進め方では、買主様からの着金を確認した後、借りている銀行で抹消書類を受け取ります。詳しくはこちら → 抵当権を消す手続きの順番

エアコンや給湯器の保証書・取扱説明書は、決済までに整理しておき、決済の日に買主様にお渡しします。

段ごとの線が引けたところで、次は「自分の家だと何が増えるか」を見ていきます。

この章では、家の種類や事情ごとに、第2章の表に「足される紙」を書きます。全部読まなくてかまいません。自分の行だけ見てください。

たとえば淀川区のマンションから住み替える方なら、足される紙は2つくらいです。管理規約・使用細則などの冊子（購入時にもらったもの）と、管理費・修繕積立金の金額が分かる紙（引き落としの明細など）です。冊子が見つからなくても、管理会社から取り寄せる方法があります。

住み替えの場合は、新しい家のローンと決済の日を合わせることになります。印鑑証明書を取る日や住所変更のタイミングは、早めに一緒に決めておくと慌てずに済みます。

大阪市内には、古い木造の戸建てや長屋がまだたくさん残っています。こうした家では、検査済証（建てたときに検査に合格した証明）や測量図が、最初から無いこともあります。それだけで売れなくなるとは限りません。

建築計画概要書（建てたときの計画が書かれた書類）は、大阪市の窓口で写しを取れることがあります。事前審査の資料として、これも私が取りに行きます。検査済証が無い家の進め方はこちら → 検査済証がない家の売却 。測量図が無い家の境界の話はこちら → 測量図がない家と境界の確認

相続した家は、遺産分割協議書（誰が相続するかを相続人全員で決めた書類）がそろっていれば、登記の前でも先へ進めます。媒介契約・売り出し・売買契約までは、相続登記を待たずにできます。買主様へ所有権を移す前提として相続登記が必要です。事前に完了させるか、決済日に連続して申請する段取りが可能かも含め、司法書士と早めに日程を調整します。

Aさんの家のように、相続登記を司法書士に頼んで済ませたとします。その場合、新しく名義人になったAさんに登記識別情報が通知されるのが原則です（不動産登記法21条）。売るときに使うのは、お父さんの古い登記済証ではなく、こちらです。司法書士事務所の封筒の中身を、まず確かめてみてください。分からなければ、登記を頼んだ司法書士に聞くのが早道です。

ちなみに、2024年4月1日より前から相続による所有権取得を知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記が必要です。取得を後で知った場合や、その後に遺産分割が成立した場合は、別途期限を確認します。あなたの家にいつまでの期限がかかるかは事情によって変わるので、司法書士に確かめてください。相続登記がまだの家はこちら → 相続登記がまだの家の売却 。きょうだいで相続した家はこちら → きょうだいで相続した家の売却

親の名義の家を子どもが窓口になって売る場合は、親御さんの売却の意思と代理権を確認したうえで、委任状・印鑑証明書などを用いて進められる場合があります。紙があるだけで進められるわけではありません。親名義のときは、媒介の段階で私が司法書士と一緒に親御さんに会いに伺うことが多いです。親御さんの判断する力に不安がある場合は、こちらを先に読んでください → 親名義の家を売る前の確認

共有の家全体を売る場合は、共有者全員の売却の意思・権限を確認し、それぞれの本人確認書類や印鑑証明書などを用意するのが原則です。最初に「名義が何人か」を登記簿で確かめます。

自分の行が分かったら、残る不安は「見つからない紙」です。次の章で、紙ごとにすることを決めておきましょう。

この章では、よく「見つからない」と言われる3つの紙について、誰にいつ伝えればいいかを書きます。

まず、権利証や登記識別情報は、なくしても再発行・再通知はされません。そう聞くと青ざめてしまいますよね。

でも、それで売れなくなるわけではありません。別の方法で進められる場合があります。法律にも、出せないときの進め方が定められています（不動産登記法22条・23条）。ただ、その分の手続きで時間がかかることもあるので、見つからないと分かった時点で早めに教えてください。決済の日の直前に分かるのがいちばん困ります。どの方法になるかは、司法書士と相談して決めます。

20年この仕事をしてきて思うのは、「無くても必ず大丈夫」とも「無いと売れない」とも言えない、ということです。だからこそ、隠さずに早く伝えてもらうのがいちばんの近道です。

売る段階では、買ったときの契約書が無くても売れます。ただ、売ったあとの税金の計算で「いくらで買ったか」の証明に使うので、見つからないまま捨てるのは避けてください。買った値段が分からないと、税金が増えることがあります（詳しくはこちら → 買った値段が分からない家の税金 。税金の細部は税理士に確かめてください）。

探す場所の候補は、仏壇やタンスの引き出し、家の購入ローンの書類と一緒の封筒、親御さんの古い手帳の間などです。買ったときの通帳の記録が手がかりになることもあります。

見つからなくても、売るために要ること（家の広さや建物のこと、法律の決まりなど）は、登記簿や役所の資料で私が代わりに調べます。必要な調査や確認を進めながら、売却の段取りを相談できます。ただ、買った値段だけは私の側では分からないので、探すのは税金のためだと思ってください。

大掃除の時期は、こうした古い書類をまとめて捨ててしまいやすいので、捨てる前に一度だけ中を見てください。

もう取ってしまった方も、登記申請の予定日を基準に司法書士に確認してください。申請時点で作成後3か月を過ぎる場合は、取り直します。これから取る方は、必要通数と申請日から逆算して取得日を決めましょう。

見つからない紙があっても、その名前が分かれば次にすることは決まります。「これ、どうしたらいいですか？」と、紙の名前だけ公式LINEに送ってください。売ると決める前でもかまいません。→ 公式LINEで相談する

最後に、よく聞かれる質問に答えておきます。

この章では、書類のことで売主様からよく聞かれる質問に4つ答えます。

聞いて大丈夫です。むしろ聞いてください。「この紙は何に使いますか？」「いつ返してもらえますか？」と聞けば、その会社の進め方が見えてきます。第2章の表の右の列が、その答えの目安です。「売は信頼」と私は考えています。紙1枚の使い道をきちんと説明できるかは、信頼して任せられるかを見る一番かんたんな物差しです。

私の通常例は1通ですが、必要通数は司法書士に確認します。登記申請の時点で作成後3か月以内のものを用意し、決済・申請の日程から取得日を決めます。共有の家は、名義の方それぞれに必要となるのが原則です（不動産登記令16条・18条）。

住所変更登記は2026年4月1日から義務化されています。変更後2年以内、施行前の変更は2028年3月31日までという期限を守って、決済日と調整します。所有権移転とあわせて申請できる場合もありますが、住所のつながりを示す住民票などが必要です。何度か引っ越している方は特に早めに司法書士へ伝えてください。

遺産分割協議書がそろっていれば、売り出しから売買契約まで進められます。買主様への所有権移転の前提として相続登記が必要なので、完了日や決済当日の申請の可否を司法書士と事前に調整します。協議書がまだの場合は、まず相続人の皆さんで話し合うところからです。

最後に、ポイントの振り返りと、今日からできることです。

• 紙の持ち手表で分ける：家の中で探すのは数枚。登記簿や図面は私が取り、決済の書類は司法書士が確かめる
• 止まる段チェックで分ける：権利証は主に決済で使うが、紛失や本人確認は早めに確認。印鑑証明書は通数・申請日から取得時期を決める
• 無い紙は早く伝える：見つからなくても、名前が分かれば次にすることは決まる

家を売るのに必要な紙は、全部を最初にそろえなくてかまいません。

権利証（または登記識別情報）・買ったときの契約書・固定資産税の通知書。この3つを、「ある／無い／分からない」で紙1枚に書いてください。まずは5分を目安に、分かる範囲で大丈夫です。Aさんなら、司法書士事務所の封筒を開けるところからです。

1. 第4章で自分の家の行を読み、足される紙を書き足す
2. 無い紙は、家族のだれに聞くか・どこを探すかを1つ決める（Aさんなら、お兄さんに契約書の心当たりを聞く）
3. 査定を頼む会社を選ぶ（大手と地元で迷ったらこちら → 大手と地元の会社の比べ方 ）

3つの紙を見て、家族と話す。ここまではこの記事だけで進められます。そのうえで「うちの場合、この足りない紙で止まらないか見てほしい」と思ったら、公式LINEで声をかけてください。

→ 公式LINEで相談する

送ってもらうのは、「家の住所（だいたいで大丈夫）」と「見つからない紙の名前」の2つで十分です。登記識別情報の12桁は、LINEなどで送らないでください。書類そのものの受渡し方法は、必要になったときに司法書士と確認します。売るかどうか決める必要はありません。

相談には代表の私が2日以内を目安にお返事します。営業電話はしません。

• 書類がそろう前に、査定だけ頼んでいいか迷っている方へ → 売るか未定の家で査定だけ頼むには
• 決済の日の流れと、お金がいつ入るかを知りたい方へ → 家を売ったお金が入る日と手取り
• 住宅ローンが残ったまま売ろうとしている方へ → 抵当権を消す手続きの順番

ここまで読んでくださって、ありがとうございます。

「書類がそろってから」と思って待っていた時間は、怠けていたわけではありません。家のことを、ちゃんとした形で人に任せたいと思っていた証拠だと、私は思います。

紙は、そろえる順番さえ分かれば、こわいものではなくなります。見つからない紙があっても、早く分かれば打てる手は増えます。

今日は、3つの紙を見るだけで十分です。その1枚のメモが、あなたとご家族が納得して次の一歩を決めるための、最初の手がかりになりますように。

制度の確認先：不動産登記令（印鑑証明書）／法務省：相続登記の申請義務化／不動産登記法／法務省：登記完了証・登記識別情報通知書の取扱い（2026年10月25日確認）